为什么要投资物业公司

如何做好物业管理是一个很大的课题，不仅涉及的企业管理问题，也涉及到服务标准（民生）问题。

首先，创办物业管理企业要对你的业务拓展能力进行评估，对客户需求的把握和客户服务标准的理解要正确，然后经过科学的测算，才能投资物业管理公司并产生效益，这只是第一步。

伴随业主对服务的理解越来越深，对服务的要求越来越高，作为物业管理服务提供者应当具备一定的物业管理专业水平与客户服务技巧，这不是一朝一夕可以实现的，要通过了解、分析、策划等才能实现。

小区就是一个聚宝盆，物业管理做得好，能够得到业主的认可，这个聚宝盆就算拿到了，如果提供的服务让业主不满意，那聚宝盆就会变成烫手的山芋了。

什么是资产管理型物业公司

资产管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基础是不动产管理，是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者的目标的过程。从本质上讲，不动产管理并不是新生事物，但资产管理引入了资产组合管理和每股收益分析的内容。国外资产管理的研究主要分为两种视角，一是机构投资人角度，以资产组合管理和对不动产经营管理获取回报；二是公司(组织)视角，关注不动产资产在公司经营过程中的作用和表现。当公司拥有不动产资产的主要目的是利用它来获取收益时，上述两种视角便合二为一了

摘自：

物业管理，设施管理和资产管理模式的比较分析

一、物业管理的内涵

1．我国物业管理的发展和现状

20世纪80年代，为适应改革开放后沿海开放地区新建居住区管理的需要，深圳借鉴港台地区的做法，率先引入并实施了物业管理制度。1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，规定此后新建住宅小区必须实施物业管理，确立了物业管理作为一个独立行业发展的基础。此后，物业管理迅速发展，并将管理范围从住宅扩大到办公楼、学校、商场、工厂甚至城市道路、园林等各种物业形态。

从我国第一家物业管理企业——深圳物业管理公司成立，国家房地产行政主管部门就积极扶持和培育物业管理行业，如大力推行“建管分离”的政策，使物业管理行业在规模上、速度上均保持了较高的增长速度。但物业管理的行业地位和企业盈利能力一直不能令人满意，甚至成为容易引发矛盾和纠纷的社会焦点问题。根据中国物业管理协会2008年公布的行业生存状况调查报告显示，目前只有40％的物业服务企业能够盈利，平均盈利额仅为81．28万元。严峻的现实促使物业管理业内人士积极探索行业发展的新模式。

2．物业管理的涵义

物业管理包括两个层次的涵义：一是产权权属及权利的层次。物业管理是由房地产所有权，特别是建筑物区分所有权所表现出的具体内容，明确产权人拥有何种权利以及如何行使自己的权利。在这个层面上，物业管理常与建筑物区分所有权、业主自治等内容相联系，涉及多方主体的权利和义务。二是行业运作模式和专业活动的层次。根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这一规定是对作为具有社会化、市场化、专业化特点的物业管理服务行业具体运作模式和内容的明确界定，物业管理是一种由物业服务企业向业主提供专业服务的活动。

上述两个层次出发点不同，但由于忽略了它们不同的范畴，导致很长一段时间存在着“物业管理”还是“物业服务”的概念之争。2007年《物权法》颁布后， <<物业管理条例》也作了相应修订，如将物业管理企业改称为物业服务企业，进一步厘清了物业管理作为权利方面和专业服务方面的不同含义。严格来说，从行业角度称为“物业服务”更容易凸显自身的特点，但由于约定俗成的习惯，一般仍将物业管理视为与设施管理、资产管理同类的专业服务活动。

二、设施管理与资产管理的内涵

1．设施管理的发展背景与涵义

设施管理(Facility Management)是自20世纪 60年代开始伴随着办公环境与设备的日益复杂而逐渐产生并发展起来的。国际设施管理协会(Interna— tionai Facility Management Association，IFUA)。自1981年成立以来已经在60个国家设立了125个分会，拥有会员19500人。90年代兴起的知识经济理论，促使企业组织发展从单纯依赖物质要素转向人的要素。调查显示，舒适的工作环境能使工作效率提高 5％～15％，许多公司因此将提高工作环境质量作为吸引和留住优秀员工的重要手段，从而更加关注设施管理。

根据IFMA的定义，设施管理是“一种综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建筑环境功能性的专业活动”。无论IFMA还是欧盟标准化委员会 (CEN)、英国设施管理协会(BIFM)等相关组织都将设施管理视为满足设施所属组织战略需求的必要手段，其目的在于支持组织实现战略目标，提升组织竞争力。从设施管理产生、发展到目前国外相关研究始终都将设施作为组织的重要资源，将设施管理视为支持组织实现发展目标的组织内部重要管理职能。设施管理强调其管理过程必须与组织发展战略高度一致，能主动适应并为组织发展提供必需的物质条件保障。而设施管理的具体承担者，则可以是组织内的部门，也可以外包给第三方专业企业承担。

1992年，IFMA进入中国并在香港设立了分部。 2004年，IFMA开始向中国内地较为深入地介绍设施管理基本理论与研究现状，并向内地物业管理经理人颁发了设施管理经理资格证书。此后，设施管理被内地部分业内人士视为“超越”物业管理的新模式而受到大力推动。但据笔者进行的一项针对物业管理行业从业人员的调查显示，72％的受访者对设施管理的认识是“听说过，但不很了解”。

2．资产管理的内涵

20世纪80年代以来，随着房地产市场和客户需求的变化，在发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化。他们意识到简单依靠“区位”因素加上投资不能理所当然地就为投资人带来高额回报。对房地产资产进行经营管理的技能成为获得投资收益的重要保障，以致出现了房地产以投资为导向还是以经营为导向的讨论。此外，有研究指出大部分公司都忽视了对其拥有不动产资产的管理，没有考虑对不动产资产的占用成本问题，主张应从公司经营活动整体配置和利用不动产资产。在这种背景下，资产管理受到重视并成为房地产投资和企业经营管理中的重要内容。

资产管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基础是不动产管理，是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者的目标的过程。从本质上讲，不动产管理并不是新生事物，但资产管理引入了资产组合管理和每股收益分析的内容。国外资产管理的研究主要分为两种视角，一是机构投资人角度，以资产组合管理和对不动产经营管理获取回报；二是公司(组织)视角，关注不动产资产在公司经营过程中的作用和表现。当公司拥有不动产资产的主要目的是利用它来获取收益时，上述两种视角便合二为一了。

随着国内房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，促使物业管理对服务领域和服务模式逐渐拓展。2001年后，业界开始出现资产管理。业主对物业保值增值的关注和物业服务企业发展面临的困境，使资产管理成为国内物业管理行业发展探索的主题。目前国内业界普遍的看法是传统的物业管理是资产管理的基础层次，而资产管理更适合于商业物业等收益性、高端物业形态。

设施管理与资产管理产生背景不同，面向不同的管理需求。但资产管理存在两种管理职能，其中组织视角关注在实现组织目标过程中不动产资产的表现，在这个层面与设施管理的内涵是基本一致的。

三、物业管理与设施管理、资产管理模式的比较

无论物业管理、设施管理还是资产管理，其管理对象都是具有明确产权的、有价值的物质实体，这些实体是由所有者为了满足特定的目标需要而建造的。三者都含有对管理对象进行良好维护与维修的内容，都要保证管理对象良好的运行状态。三者内涵有重叠的地方，但三者也存在显著的区别，主要表现在以下方面。

1．发展背景不同

我国物业管理肇始于住宅，长期以来住宅是物业服务企业的主要服务对象，造成提及物业管理就是指居住区物业管理的情况，住宅以外的物业管理无论从理论体系、政策制度还是行业实践都十分薄弱。而设施管理来自于组织对自身发展能力的内部审视，资产管理则是受到房地产市场变化而被重新认识和发展的。产生背景和发展环境不同使三者在管理视角、管理地位和目标等方面存在差异。

2．管理定位不同

从《物业管理条例》关于物业管理的定义不难发现，物业管理定位于“维修、养护、维护”这样的层次，处于被动、从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。设施管理着眼于组织战略层次，强调设施应满足组织实现战略目标的需求，能够主动适应组织的变化并做出相应调整。资产管理则主要从不动产资产组合和运营方面满足所有人对不动产投资回报的需求，也属于较高的战略层次。设施管理、资产管理都将对物业设施设备的维修、维护作为其管理的基本职能之一。

3．管理视角不同

物业管理和资产管理都具有从外部为所有者提供专业化服务的性质。我国物业管理更明确了社会化、市场化、专业化的特征，更加凸显了物业管理作为社会化的专业服务特性。设施管理则是从组织内部的视角审视完成组织战略目标必要的手段，可以视为与财务管理、生产运作管理等相提并论的内部职能。

四、结论

通过前文分析，可以看出物业管理、设施管理和资产管理内涵和管理对象存在差异，三者之间不是简单的包含与被包含的关系，也不能简单地断定谁取代谁或者谁优谁劣，讨论这些模式必须考虑其所处的具体环境和目标。

我国物业服务企业普遍存在着生存压力大的问题，但是无论设施管理或者资产管理的概念都不可能解决企业面临的问题。从知识储备、人才、技术等方面，大部分以住宅管理为主业的项目式企业显然并不具备设施管理和资产管理的能力。对于这些企业来说，练好内功、提升服务品质，在扩大服务规模的基础上利用直接面向终端消费者的优势开拓附加增值商业模式可能才是更加现实的选择。

以非住宅管理为主业的物业服务企业则可以尝试在其专业领域不断“做深做精”，形成专业服务特色和优势，引导和培育组织开展设施管理。这需要物业服务企业对组织发展战略目标具有深刻的理解，并具有主动适应组织变化的能力。

而以取得房地产投资收益为目的的资产管理定位于高端，因此注定只能由少数业界领先的企业来承担。但市场上已有如酒店管理公司、商场管理公司等专门实施资产管理的企业，也有房地产开发公司这样拥有人才、资金优势并已开始介入资产管理的企业，物业服务企业如何与它们竞争并占据一席之地，将主要取决于企业发展的战略和拥有的资源优势。

经营型物业管理人是怎么样的？

经营型物业管理人是怎么样的？

我摘抄阳光出版社出版的《物业项目经理知道手册》，第六章内容。这本书很不错，建议多看看案例，看一些标杆企业怎么做的来持续精进。

物业经营管理

1. 管理型物业

管理型物业工作重点在于物业管理工作的规划与假话、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。管理型物业管理企业的出现,是业主需求变化和物业管理行业发展的结果,有利于提升物业管理工作的管理内涵,提高物业管理体系运行效率,为业主提供更能满足其多元化目标需求的服务。

2.专业型物业

专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性,设立专业型物业管理企业,面向更广泛的物业范畴,在其物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能有效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益

3.综合型物业

综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及,物业管理企业越来越多地借助现代计算机和网络技术,来提高物业管理的服务水平。同时,信息技术的应用,物业管理思想和企业战略的转变,使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业,加速了综合型物业管理供应商内策略管理和运行管理职能的分离。

鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理,因此从管理的层次上,又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业,也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。

六、物业经营管理的层次与工作内容

(一)物业经营管理的层次

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1.物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而,对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理,还要执行资产管理所确定的战略方针,以满足组合投资管理的目标。

2.设施管理

设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。随着社会经济的发展,越来越多的机构开始认识到,房地产作为一种重要的战略资源,其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境,降低房地产使用成本,保持房地产价值配合机构发展战略的实现均具有十分重要的意义。因此,各类机构对设施管理专业服务的需求日益增加。

3.房地产资产管理

房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司,监督它们的行为,指导它们为物业发展制定战略计划,以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求

4.房地产组合投资管理

房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。

房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的:一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中);二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现实际上就是以物业业主的角色在工作。

房产投资具体怎么做？

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物业管理的基本原则有那些？

物业管理的基本原则包括以下几个方面：

1、权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

2、业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

3、服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

4、统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

5、专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

6、收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

7、公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

8、依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。