今年过节买不买房？超大城市买房需求或被分流

又到一年农历春节。全国近30亿人次大迁徙，创下交通运输的人流高峰，但通常也是每年楼市的成交低谷。一方面传统习俗认为正月里许多日子“不宜动土”，有人将之引申为不宜买房，取“留财”之意；另一方面，多数人忙于拜年串门走亲戚，或者旅游出行，并没有急迫的购房需求。

不过，近两年，随着大中城市房价的快速上涨，春节假期后楼市往往迎来成交小高峰，有人甚至感叹“过年不买房，一年又白忙”。特别是从大城市回乡过年的人群，春节假期走亲访友的闲暇之余，有的也会考虑在家乡置业。过去几年春节，一些三四线城市和县城不时传出因返乡置业推动楼盘成交上涨的消息。

陈超 摄。图片来源：中新网

今年过节买不买房？

2018年开年以来，房地产信贷政策收紧的消息不断传来。在开发端，多地强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫；在消费端，开年以来，包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。同时，严格的监管也可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势，地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

在北京工作11年的白领陈磊最近一直在纠结是否换房。“去年3月份之后北京的二手房价确实降了不少，我想把现在自住的小房子卖掉，换一套学区房”，陈磊说，自己的孩子马上要出生了，想提前给孩子上学做好准备。但是现在换房算二套(北京楼市认房又认贷)，北京大多数房子又属于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上年后房贷政策也收紧了，不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这样算起来即便卖掉婚房，把贷款还上，也没办法换一个好学区50平方米的“老破小”。

“房价降了，但是买房更难了”，陈磊所感受到的这种情况在一些其它城市同样存在。融360统计数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比上升0.93%，同比上升21.75%。

韦亮 摄。图片来源：中新网

专家提醒说，2018年全国金融监管总体更加趋严，房地产行业“钱紧”的情况可能会持续发酵。官方对此已释放明确的信号。1月份，银监会在全国银行业监督管理工作会议上指出，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷认为，调控政策持续之下，2018年楼市将整体疲弱，销量将出现负增长。但并非没有投资机会，重点要寻找三四线的强者，他表示，看好粤港澳湾区和杭州湾湾区。

恒大首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平则建议，2017、2018年炒股票，买有基本面的股票，2019、2020年买房，买人口流入地方的房子。

虽然买房不易，但可喜的是，随着租赁市场的壮大和越来越多的政策支持，买房并不是解决上学、落户等难题的唯一途径。伴随租房人群的增长，特别是在超大城市买房需求可能会被明显分流。

结束4年的海外派遣，返回深圳工作的刘洋表示，今年过节暂时不打算买房。他住在距离公司很近的长租公寓，每月租金2000元，租约稳定，不用担心房东临时解约，生活也相对便利。他和女朋友打算今年结婚，暂时还没有买房计划。

长租公寓等产品的大量出现意味着房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善。租赁相关配套政策正在快速落地。在今年各地的地方两会上，住房租赁及其配套政策成为高频热词。北京、广东、福建、安徽等地两会期间，均有代表委员提及房地产调控与房地产租赁。

此外，1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部批复意见，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此前，北京、上海已先期试点，此次批复标志着第一批部署的13个试点城市全部进入实施阶段。

汤彦俊 摄。图片来源：中新网

租购同权也有望受到立法保护。日前，广州市2018年度立法工作部署动员会透露，拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障。《广州市房屋租赁管理规定》，被列入该市今年度立法计划，其中规定了包括承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，可按规定提取和使用住房公积金支付租金等。

说了这么多，如果你已经攒够了钱，还是打算买套房，那么不妨多考虑拟购房城市的发展潜力。目前来看，二线和具有发展潜力的三线城市可能仍然是明年的成交热点。那么建议在购房和选择地段时多考虑当地的人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和交通便利程度等，切忌一味追高。