北京二手房价连跌10个月背后暗藏啥玄机？

北京楼市还在延续去年底和1月份跌势。据最新数据显示：今年2月，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签1162套，环比1月份下降34.4%，同比2017年2月份下降57.4%，创下历史新低。

2月份北京全市二手住宅共网签7361套，环比1月下降30.1%，同比2017年2月下降39.5%。从成交结构看，北京房地产市场成交量已经由二手房撑起了大半个市场，2月份二手房成交占比高达86.36%。

从价格方面，2月份北京二手住宅的成交均价环比下跌0.7%，延续了2017年5月以来的连续下跌态势，录得连续10个月环比下降。其中，春节过后的价格与春节前相比，有了明显的下跌。

面对北京一、二手房开始出现“量价齐跌”态势，我们认为主要有三个原因：第一，自2016年10月开始的房地产调控新政，北京在限购、限贷等方面执行较严格，在经历了一年多的调控后，调控效果已经初步显现。

第二，在经历了长期的房地产调控之后，很多炒房者开始采取观望态势，而像北京这样的一线城市购买二手房的群体，剩下的还只有自住和改善型需求。当中央政府提出“住房不炒”的理念后，整市场预期发生了改变，购房者或炒房人放慢入市脚步，导致交易迅速放慢。

第三，2月恰遇春节，实际天数要比其他月份要少。而北京人多外出旅游，外地人多回乡探亲置业，北京房企推盘减少、成交更少，二月成交仅5.6万平米；此外，春节过后又是两会召开，大家都想看看，在两会上中央政府针对房地产将会出什么样的新政策。

不过，有业内人士估计，春节结束后，市场成交就会展开反弹，新增供需也开始恢复，外加3月份又是传统的“小阳春”，估计春节之前累积的购房需求将会在3月份释放，但鉴于房贷利率的提高，以及房地产调控政策的收紧，这样的反弹力度将十分有限。

为此，我们认为，北京楼市即使后市的成交和价格会所反复，但是房地产市场已经进入调整大周期已经是不可改变的事实，当盛宴已经结束，后续北京房地产将面临持续“量价齐跌”局面。那么，北京二手房价连续10个月下跌，究竟意味着什么呢？

首先，本轮房地产调控限购、限贷等执行得非常到位，已经初见成效，一大批投机炒房者被赶出，首套房和刚性需求占据着主要份额。过去每次房地产调控都成空调，这既是执行时间不够长，而且执行起来不严密，容易被投机炒房份子钻空子。

比如，为了应付限购、限贷，很多家庭选择假离婚，就是夫妻一方通过净身出户的方式，以首套房购房者的名义选购一套房产，但假离婚风险很高，而且给社会造成的不良影响很深。而如今这样的问题已经不再发生，限购的篱笆已经开始扎紧。

再者，多途径解决北京人住房问题，未来不必都要买商品房。在2月份1162套新房网签量中，568套为共有产权房，占48.9%。这意味着，2月份有近一半北京人“买共有产权房”，而共有产权房已成为支撑2月份北京新房市场交易量的主力。

对于购房者来说，共有产权房都比较便宜，而且房源位置也不错，所以在高房价的环境下，此类房源的优势会更大，所以一经推出，购房者也会积极认购。

当然，如果北京等一线城市都推出大量此类共有产权房，那么共有产权房的比重越高，对统计的房价的结果影响更直接，这会直接拉低一线城市的房产的成交价。

最后，北京等一线城市的房地产是全国楼市的风向标，全国楼市将会步入较长的调整周期。现在北京等一线城市的房价与去年最高位时相比，已经跌去了15%左右。而环绕一线城市周边的三四线城市房价可能还会跌得更猛。现在投资三四线城市房地产风险很大。

2月份北京二手房价环比出现了10连跌，这既说明了房地产调控已经初见成效，马上就要达到预期目标。也意味着，北京作为全国楼市的风向标，今年会有更多城市房价会出现调整，投资三四线城市风险较大。当然，共有产权房成为了北京人的购房主力，将会越来越受到北京市民的青睐，房地产最终要回归居住的属性。