北京改善型购房者占主流 120万公积金贷款“杯水车薪”

每经记者舒曼曼实习记者李诗琪每经编辑梁秋月

“能用公积金贷款一定用公积金，因为贷款利率低。”和袁女士一样，当下刚需一族打算使用公积金贷款大多因为其利率低于商业贷款，简单来说就是“便宜”。

为了保障购房者使用公积金的权益，四部委曾出台相关政策，明确开发商和中介机构不得拒绝购房者公积金贷款。

然而，公积金贷款在市场中使用效率究竟如何？《每日经济新闻》记者采访获悉，目前北京新房市场基本上以改善型住房为主，购房金额比较大，最高120万的公积金贷款额度对购房者来说“杯水车薪”。

随着住房商业贷款利率的不断提升，选择公积金贷款或组合贷形式正进一步成为刚需客购房的重要资金来源。尽管申请程序和放款速度都有进一步的优化，但公积金贷款要真正成为刚需客购房的主流贷款方式，依旧任重而道远。

房贷利率不断上调

《每日经济新闻》记者了解到，春节过后北京地区多家银行房贷款利率再次上浮。目前，北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率上浮5%~10%，除部分外资银行及少数优质客户执行上浮5%外，上浮10%逐渐成为北京房地产市场刚需的主流。

据融360发布的报告显示，2018年2月全国首套房贷款平均利率已达5.46%，二套房贷平均利率达5.79%，这也意味着选择商业贷款的刚需客们的房贷压力将进一步加大。

事实上，与银行商业贷款相比，住房公积金贷款利率较低，在房贷利率不断上浮的情况下，利率稳定于低位的公积金对购房者来说起到了非常重要的作用。

记者查阅北京市住房资金管理中心相关公告，北京市1~5年的个人公积金贷款利率为2.75%；6~25年的贷款利率为3.25%。其中，个人贷款期限为1~25年，以家庭为单位，最高贷款额度为120万元，二套房最高额度为80万元。

记者以购房者身份咨询北京市住房公积金管理中心，业务人员表示，一手房使用公积金贷款一般在10个工作日以内即可完成。目前北京主要有交通银行、建设银行、工商银行、招商银行、北京银行、中国银行、农业银行和中信银行八大银行的部分网点可办理公积金放款。

此前，四部委联合发布了保障购房者使用公积金权益的相关政策，也给刚需客带来了利好。中原地产首席分析师张大伟认为，对有意愿使用公积金贷款的购房者来说，可使用较低利率的公积金贷款，降低购房成本，同时政策也明确了公积金贷款时限，减少了购房者等待时间。

以北京为例，张大伟算了一笔账，公积金贷款上限120万元，与商业贷款相比，同样是首套房贷款，以25年为贷款期限，公积金贷款月供为5848元，而商业贷款月供需要7290元，月供差价达到了1442元，而贷款25年利息差高达43.28万元。

因此，公积金贷款的“好处”不言而喻，对此，张大伟也坦言，公积金贷款对于购房者来说，非常重要，可以降低很多人的购房成本。

二手房公积金支付比例提升

中国青年报社社会调查中心联合问卷网曾对2010名受访者进行一项调查，调查显示，46.1%的受访者遭遇过公积金贷款买房受阻，55.8%的受访者指出二手房房主常因公积金审批时间长不接受公积金贷或组合贷。

这一调查在市场反映中也较为普遍，正如北京市西城区一位房地产销售经理吕先生所言，“市管的公积金贷款我们选择去做，国管的公积金贷款一概不做，组合贷也并不建议，压力主要来自于业主方面，业主普遍希望尽快收到房款，同时不愿与购房者一同在银行和公积金中心跑来跑去。”

事实上，随着公积金贷款审批、放款效率的提升，单从二手房交易数据来看，在2018年1月份使用公积金支付的比例已达到29%。

伟业我爱我家市场研究总监孔丹直言，对于二手房业主来说，一般对贷款渠道不敏感，在他们的意识里不管通过什么途径，只要能把钱给到就行，因此二手房使用公积金支付的比例明显增多。

不过，北京新房市场使用公积金贷款频率并没有二手房明显。居理新房咨询师主管刘政向《每日经济新闻》记者透露，在他们所接触的客户当中，粗略计算大概有90%~95%的客户不使用公积金贷款。

他分析称，现在北京的新房市场基本上是改善型住房为主，购房金额比较大，使用公积金贷款的话对购房者来说不会有太大影响，基本帮不上什么忙。

以北京总额为500万元的房子为例，如果使用公积金贷款，扣除掉40%的首付比例和最高120万元的公积金贷款额度，购房者依然需要拿出其余180万元的资金。刘政告诉《每日经济新闻》记者，如果购房者只选择公积金贷款，这意味着需要被动提高首付额度，这对刚需客来说压力非常大。

孔丹坦言，从大数据上看最近的趋势是全款越来越多，贷款的比例越来越少，对于北京来说，120万元的公积金贷款额度实在是“杯水车薪”。

由于公积金额度有限，多位受访的购房者希望公积金贷款额度之外的部分再通过商业贷款完成，这样便可以平衡商业贷款高利率的压力，因此组合贷也是北京刚需客们最青睐的购房贷款形式之一。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，就目前北京二手房交易支付方式而言，基本是各分秋色，占比都在20%~30%之间。而使用公积金的客户占比较以前大幅提高，这在一定程度上说明，国家公积金政策对刚需人群购房有着非常重要的作用。