北京楼市最强调控一年后：有房东 700 万不卖，结果现在…
这项被称为北京楼市最严厉调控措施的 \"3 · 17 新政 \"，昨天正好满一年。这一年，北京楼市真的降温了吗？
二手房房价与 2016 年 12 月接近
\" 和去年限购前比，目前朝阳区的房价均价跌了 15% 左右吧！\"
3 月 13 日下午，在北京市朝阳区一家链家门店内，一位中介对经济观察报记者表示，经过一年多的回调，目前该区域房价已经回落至 2016 年第四季度的水平，\" 普遍跌了一万元左右。\"
每经小编查询第三方购房平台看到，3 月北京朝阳区的二手房均价为 71717 元 / 平方米。
图片来源：房天下网站截图
2017 年 3 月 17 日，北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在实施认房认贷的同时，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策规定：
居民家庭名下在本市已拥有 1 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于 60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 80%。暂停发放贷款期限 25 年以上的个人住房贷款。
随后，多数一、二线城市及周边城市也跟进加码调控，全国主要热点城市普遍进入调控序列。
据人民网报道，北京房地产市场史上最严调控政策实施一周年之后，链家研究院 3 月 16 日发布的一份报告显示：
2018 年 3 月北京二手房均价为 58527 元 / 平方米，与 2016 年 12 月的水平接近。
北京二手房均价走势图片来源：链家网截图
链家研究院的统计显示，2017 年的 \"3 · 17 调控 \" 结束了北京房价连续 17 个月上涨的势头，随后价格连续 9 个月下跌，累计跌幅 15% 左右。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1 月房价环比上涨 0.3%、2 月环比下跌 0.5%。
分城区来看，调控后通州、西城的跌幅显著，这两个区域均价涨幅在 2016 年也较快，调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调，价格向价值靠拢。
每经小编查询第三方购房平台发现，北京通州 3 月二手房参考均价仅为 46024 元／平方米；西城区 3 月二手房参考均价则为 109844 元／平方米。
除此之外，证券时报记者发现，目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年 \"3 · 17\" 新政前下跌了超过 20%：
东城区某热门小区一个不到 60 平方米的两居室，去年 4 月挂牌时报价 760 万元，现在挂牌价已经降到 595 万元，降幅达到 22%。一位房产中介称，该房子挂牌时有客户出价 700 万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。
据证券时报记者梳理多个小区在售及成交记录发现：
东城区某热门小区，去年 3 月中旬成交的某两居室单价高达 14.96 万元 / 平方米，而今年 1 月底成交的某两居室单价则为 10.6 万元 / 平方米，降幅达 29%；
西城区某热门小区，去年 3 月中旬成交的某两居室单价 14.7 万元 / 平方米，而今年 1 月底成交的同户型单价 11.4 万元 / 平方米，降幅近 23%。
图片来源：视觉中国
从非热门小区的价格来看：
东城区某小区，去年 3 月初成交的某一居室总价 498 万元、单价 10.2 万元 / 平方米，而目前在售同户型房源挂牌总价 449 万元、单价 9.4 万元 / 平方米，降幅近 10%；
西城区某小区，去年 3 月中旬成交的某两居室总价 788 万元、单价 9.9 元万 / 平方米，而目前在售同户型挂牌总价 592 万元、单价 7.5 万元 / 平方米，降幅近 25%；
通州区某小区，去年 3 月中旬成交的某两居室总价 368 万元、单价 4.2 万元 / 平方米，而目前在售同户型挂牌总价 290 万、单价 2.3 万，降幅为 21%；
海淀区某小区，去年 3 月初成交的某居室总价 608 万元、单价 8.6 万元 / 平方米，而今年 1 月底成交的同户型总价 520 万元、单价 7.3 万元 / 平方米，降幅超过 14%。
多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。
二手房销量下跌 50%
近一年，上述政策效果逐渐显现，不管是新房还是二手房，成交量都出现大幅下滑。
中新经纬消息称，中原地产研究中心数据显示，2017 年 3 月 17 日至 2018 年 3 月 12 日，北京新建商品房住宅合计签约 23388 套，同比 2016 年 3 月 18 日至 2017 年 3 月 17 日，成交量下降了 48.7%，刷新历史最低纪录。
二手房方面，\"3 · 17 新政 \" 以后，北京二手房仅签约 120821 套，与 2016 年同期的 254916 套相比，下跌了 52.6%。
从 2017 年 3 · 17 限购政策发布至今，北京市的一、二手房的成交数据表现不一，据经济观察报报道，其中一手房去年 3 月份成交量为 2259 套，成交均价为 44503 元 / 平方米，从成交量来看，限购后逐步小幅下跌，但 2017 年 12 月至 2018 年 1 月份，月成交量均超过 2017 年 3 月份，月成交均价则均高于 2017 年 3 月。
但二手房的变化较为剧烈，2017 年 3 月份北京市二手房成交量为 30737 套，评估均价为 63082 元 / 平方米，至今，成交一直未能突破 2 万套大关。2018 年 2 月份北京市二手房成交量为 7914 套，评估均价为 58319 元 / 平方米。
刚需占比增加
据中新经纬消息，中原地产研究中心数据统计，过去一年，北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过 30 次各种调控措施。二手房市场全面降温，成交价、成交量均明显下降，成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。
\" 认房认贷 \" 是 3 · 17 调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大。有贷款记录购房者均被认定为 \" 二套 \"，房贷利率从之前的 95 折（首套）到调控后的上浮 20%。
以 2017 年 500 万总计的 \" 低总价改善 \" 房源的首付、利率同比变化为例，数据显示虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。
链家研究院统计数据表明，与换房首付比例大幅增加不同的是，纯刚需的首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400 万总价的房源成交占比明显提升。
对于今年北京二手房市场量、价走势，链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时预计，在现有政策延续不变的情况下，2018 年二手房成交量将和 2017 年接近，原因在于，2017 年调控后的 2-3 季度需求被大幅抑制后，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，预计今年会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看，预计 2018 年价格总体将保持平稳。