北京商住限购一周年：成交下跌 90% 价格跌三成以上

去年 3 月北京刚刚发布商业办公项目调控政策时，业内就预期：这样的一个调控政策将会带来商住市场成交量和成交价的双双下跌。而如今，在调控过去一周年之际，北京的商住市场，价格出现了30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达90％ 。

北京亦庄的林肯公园，曾是北京商住房成交非常活跃的楼盘。这个项目紧邻地铁，配套成熟、环境优美，曾经是亦庄区域成交最活跃的商住项目。然而，在3.26 政策 的调控下，小区的房价和成交价都出现了大幅回调。

麦田房产林肯公园店业务经理 张江伟 说，政策出台的前一年，整个林肯公园商办类的房子，成交量是1022 套 。从 2017 年到 2018 年 3 月 26 日，一共是 107 套，成交量下滑了89.5％ 。

张江伟介绍，相对其他商住项目，林肯公园成交量的跌幅还算小的。数据显示，2017 年 3 月 26 日以来，全北京商住房网签量仅有 3589 套，较调控前一年的 67013 套，跌幅达到94.6％ 。整个市场的成交量出现了 \" 冻结 \"，价格也出现了大幅松动。位于北京朝阳区的北京像素，同样是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层 Loft 户型的成交价最高达到过65000 元 / 平方米 ，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在 40000 元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米 30000 元 关口。

3.26 调控政策之后，商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍，购买人必须在北京有连续 60 个月的社保或者纳税记录，且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产，同时必须全款购买，不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款。在这样的情形下，着急变现的业主大多低价抛售，而其他业主选择继续将房屋出租。而购买群体，则是有住房需求，但支付能力又不强的刚需群体。

北京：商住房租金稳步上升 调控下业主由售转租

由于不限购且相比普通住宅的价格低，商业办公项目曾经吸引了很多投资客。中介机构也表示，小区中有至少一半以上是投资客买来出租或等待升值后出售的。

对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理 程泽 表示，整体小区的自住率应该不超过 20％，像 37 平米的这种开间，大概租金在 3500-3800 之间，50 多平米的一居室，大概在 5000-5300 之间。

经纪人介绍说，很多早年开发的商住项目，各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致，大多临近地铁，出行、购物都比较方便，很多项目的 Loft 户型结构也得到租客青睐。因此，很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致，甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理 王培贺 对记者说，前期成交量高的时候，价格上升，业主有一部分是要拿出来卖的，现在需求量小，还是维持一个稳定的状态，该卖的卖，该租的租，该自住的自住。

因此，在二手商住房的价格出现大幅回调的时候，很多的业主选择把房子用来出租，对于很多购买较早的业主来说，目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供，在没有现金流压力的情况下，长期出租也是一个理想的选择。

业内人士建议：对于有意向购买二手商住房的购房者来说，要仔细考虑各种限制，不要抱着抄底投资的目的进场。

思源地产首席分析师 郭毅 表示，还没有看到一个可能放松的迹象，特别是针对个人购房者购买商住类产品，不能再使用杠杆，必须 100％支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，其实从购房者角度上来看，购买商办类产品，还是要综合考虑自己的投入产出比的。