回望楼市三十年，房价究竟何时会崩盘？

房子究竟为何成为用来炒的，而非用来住的？

房价为何屡创新高、越调越涨？

房价究竟能不能下跌，楼市究竟能不能崩盘？

中国楼市未来走势会如何，房价究竟是涨是跌？

“看得见多远的过去，就能走的向多远的未来”，溯历史、知兴替、观未来，相信读完中国楼市三十年，你会有自己的答案。

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楼市轮回1.0

历史就是一次又一次的轮回，中国楼市也是如此。

中国房地产的元年启于1980年，房子被定义为商品，房改和土改同时被推动，但真正到了1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，中国楼市才正式开始进行商业化。

中国第一个楼市泡沫，出现在海南。

1988年海南脱离广东，独自建省，之前的烟瘴之地，突然因为临海优势变成了经济特区，吸引了无数淘金者蜂拥而入。

房产大佬潘石屹忆往昔，如此感慨：“刚坐船上岛还空荡荡，一夜过后，15万人就乌压压地涌了进来“。

于是，一夜之间，海南出现了无数房产公司， 要挣钱到海南，要发财炒楼花，银行也是胆大包天，只要你敢拿地，随便画两笔图纸，拿着图纸就能去能去银行拿到大笔的贷款。

当时这样空手套白狼的把戏可谓是层出不穷，一个叫罗先友的四川人，用全身家当五万块付了两亩地的定金后，就向老家放出要建大楼的消息，从18家单位空手套来了2000万元。

在众位炒房客的齐心协力下，海南楼市的价格如愿节节拔高，在1991年，大家月薪只有几百块的时候，海南的房价从1400，一年时间过了3000直奔5000，甚至在三亚还出现了单价破万的楼王！而当时的北京，房价也不过2000而已。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，而海口市的经济增长达到了83%，而其中40%的财政收入都是盖房子盖出来的！

然而好景不长，海南狂飙突进的泡沫终于引起了中央政府的注意，一纸令下，出台国16条，严控信贷，提高利率，限期收回违规资金。

这16条对于炒房者来说，刀刀致命，大幅提高了炒房成本，让自己的项目无以为继。随即，海南的房地产业轰然崩塌，房价来了个大跳水，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，坏账高达800亿元。

泡沫破裂后，海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

楼市崩盘的结果有多可怕？

曾经被众人疯抢的高楼此刻无人问津，那些烂尾的楼房都被当地村民以极低的价格租走，发展畜牧业。一时间，别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。

据说，当时有人1000多万开发的房子，10年后卖废铁才卖了300万。

银行也是损失惨重，到1998年时，工、农、中、建四家国有商业银行因房地产业溃烂，积压在海南的资金高达430亿元，房地产信贷不良率高达80％。当时的海南发展银行，甚至在一年后遭遇了挤兑，随后被央行关闭。

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楼市轮回2.0

海南楼市的崩盘引发了连锁反应，全国楼市也是一夜入冬。然而，当大家的炒房热情渐渐熄灭时，1997年突然杀出来一个索罗斯，血洗了整个东南亚，引发了亚洲金融危机，中国经济也遭遇重创，楼市更是彻底崩溃。

为了提振经济，房地产这只大老虎开始发挥作用，98年房改、99年房贷、2001年税费改革、2002年土地招拍挂制度，一系列的政策先后出台，土地财政开始形成。

房地产这只洪水猛兽，一旦被放出，便是一发不可收拾。2001年，仅仅3个月时间，北京房价的涨幅就达到97.3%！

于是，国家又对地产下了狠手，2003年印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

政策一出，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人，2003年非典全面爆发，中国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。

为了刺激经济，房地产重新被提起，在央行下调贷款利率之后，房价彻底踏上了不归路，涨势一发不可收拾，这一轮暴涨，足足持续到了2007年。

深圳大崩盘

在海南楼市泡沫的故事结束之后，另一个暴涨故事，发生在了深圳。

2003年之前，深圳关内的均价能达到4000，在2006年的时候，均价也只在6000＋。但是到了2007年，均价直接到了12500，最高价已经到了17500元。

高房价自然是引得民怨沸腾，于是2007年，调控大招再次放出，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

调控再次见效，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，而半年之后，美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机，中国也深受冲击，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。

深圳楼市，新房均价在2008年2月份达到了16289元的高点后，就开启了自由落体式的暴跌，三个月后，跌至11014元。

楼市崩盘之后，深圳爆发了弃房断供的热潮。随着房价的暴跌，房子已经沦为了负资产，要还给银行的钱，比现在房子的价值还大，于是很多人都选择了忍痛割爱，首付也不要了。

2008年年7月初，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，博主“风语”在文中称：某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。

根据2007年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例，估算该银行当年在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元。并由此推断深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。与此同时，各大房产公司也是破产倒闭，掀起了一股“跑路潮”。

2007年11月，中天置业150多家分行一夜之间全部关闭，12月金地在南山、宝安的20多家分行全部停止营业。到了2008年年初，创辉租售集团的“关铺门”成为中介关铺的全国性事件。

2008年1月份，在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。彼时，这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介，关铺门之后仅剩余90多家， 2009年之后彻底消失了。

眼见他起高楼、眼见他覆灭了。

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楼市轮回3.0

面对这场百年一遇的金融危机，房地产彻底被踹翻在地；然而看着国内经济的一地鸡毛，我们又想起了房地产的刺激作用。于是果断推出了释放出天量流动性的四万亿政策，开启了史无前例的大水漫灌。

四万亿计划之后，央行对房地产松绑，用最大力度的信贷政策，支持房地产起飞。个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

随着政策的一声令下，中国楼市全面燃爆，当年房价上涨25%。此时的房子已经彻底沦为了一个金融工具，成为了众位炒家投机的对象。

2010年，高房价之下舆论压力山大，再加上经济也有所回暖，于是，我们又一次调转了枪口。

2010年4月17日，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

调控果然再次见效，房地产销售面积从2009年的增长76.9%，一下跌到了负增长30%，瞬间市场被冰封。

房价的暴跌让许多老业主不淡定了，打砸售楼处的闹剧再度上演。2011年10月23日，上海嘉定双单路的龙湖郦城售楼处被砸，新开盘精装修房源售价1.4万元，而很多老业主购买的毛坯房单价就达1.8万元。相当于每平直降约6000元。

2010年到2014年，全国楼市整体表现萧条，即使偶有上涨也会很快回复，库存闲置商品房数量飞速增加。

2015年，不少开发商已经撑不下去了，大量的开发商手上的楼盘全都出现资金问题，甚至不得不求借高利贷以苟延残喘，这时的烂尾楼情况集中出现。

面对楼市的严重过剩、一地库存，国家终于坐不住了，再次出台去库存政策刺激房地产，除了限购松绑之外，金融上也为炒房提供各种方便，房价引爆了一波翻倍涨幅，“涨价去库存”的炒房大戏轰轰烈烈地开启。

2015年到2017年三年间，国内绝大多数城市房价暴涨甚至翻倍。一线城市暴涨之后限人口、二线城市以引人才之名行卖房之实、三四线城市以棚改和货币化安置将老破小的房子成功翻倍。在这场“居民加杠杆” “举债赌国运”的全民大跃进之中，几乎所有家庭都为高库存接盘。

直到2016年国庆前夕，去库存大业基本完成，风向再度转变，国家开始调控，“限购限贷，限售限价”，号称史上最为严厉的调控之风席卷全国，足足吹到了今天。

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尾声

回望楼市三十年，是否你也有恍然如梦的感觉？在数次轮回的楼市调控——一地库存——刺激楼市——楼市调控——一地库存之下，房价几番大起大落，成就了多少炒房客，碾压了多少刚需族？

1、房价会暴跌吗？

让我们来总结一下中国楼市三十年，首先必须明确一点，房价的确是会出现暴跌的，调控也真是能有效的。通过历次调控的周期梳理，我们可以发现，但凡房价出现下跌，都是起于楼市的加息，尤其是连续加息的威力更大。

像1993年海南泡沫一夜之间崩盘，还有2007年深圳楼市大跳水，2011年全国房地产应声大跌，足够说明，只要我们能在断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，甚至像海南一样，房价半年暴跌70%不是梦。

但是，房价的下跌与否，取决于政策的决心。恐怕今日不同往时，我们是不会允许这样的大面积崩盘事件再度发生了，所以，现在楼市的所有调控重心，都是在控制楼市上涨过快，维持楼市泡沫不被刺破。

然而，大面积的暴跌不会有，小区间的下跌和小范围的暴跌可以有，那些经过史无前例炒作的三四线城市，恐怕很难摆脱原形毕露、无人接盘的命运。

2、房价会暴涨吗？

每一轮房价暴涨起于何时？1997年东南亚金融危机、2003年非典、2008年美国次贷危机、2015年的库存严重过剩…….几乎每一次，都是缘于难以预测的“黑天鹅”事件。

那么，2018年，在逢八必危的命定诅咒下，金融风暴强势来袭、美国贸易战来势汹汹，中国经济已然承压，“房价夜壶论”再次被提起。

现在，无数人都在拿当年的日本与我们今天的情况做类比，其实对于我们来说，最危险的并不是贸易战本身，而是像日本一样，为了应对贸易战自己却却去吹泡沫，这是结果日本已经展现出来了，希望国家“史无前例的调控决心”不会改变。

3、调控中最重要的是什么？

然而，时至今日，楼市已经成为了危害中国经济的一大毒瘤，成为了民众身上的一座大山，想要控制好这个泡沫，想要在泡沫破裂前化解风险，已然是无比艰难。

如何在打击炒房客的同时，不误伤刚需，成为了决策层当前最需要考虑的问题，但更重要的是，我们什么时候才能够长记性，泡沫完了去库存、库存完了吹泡沫，如果这样反复摇摆的游戏不结束，“土地财政”这个路径依赖不终结，那么三十年前我们买不起房、三十年过去的现在我们依然买不起房、三十年之后的我们仍然买不起房。

正所谓是铁打的楼盘、流水的民众！

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