海南全省限购，北京传来大消息！楼市调控决心史无前例？

和雄安一样，海南不准备让炒房的人套利。更不希望这一国家重大战略，像上一次特区设立被过分贪婪的人破坏。

于是，就在昨天，4月22日晚，获得中央史无前例支持新政11天后，海南宣布全域限购。

细则杠杆游戏这里就不多重复了，很多论者都已经发现和分析了，海南是想要告别中国式地产模式，想要告别土地财政依赖……

也是同一天，北京传来会议大消息：要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。用词之严厉、果断。

这两者有何联系，又意味着我国楼市调控会走向何方？

1、海南决心满满，捍卫自贸区、自贸港、国际旅游岛前途，看齐新加坡

海南此次收获史无前例中央支持之前，无论开发商还是个人投资者，不少已经在布局海南，甚至可以说是热炒海南。

一些大牌开发商，杠杆游戏这里不想得罪人，不点名，违规填海、破坏海洋，被媒体曝光，相关部委叫停了这些项目……这些违法的行为，当然应该被叫停。

这些超级体量的地产项目，绝大部分都不是给海南本省人准备的，不是刚需。说好听点，一部分确实是旅游度假房，说不好听很多房子就是给人炒的。

房子是一种商品，自由交易、赚钱，按说都是理所正常。只是，我们国家一个地方有什么利好、规划，最早获益的很多时候都不是政策初衷，而是房地产。这对实现目标、政策，造成了很多困扰，甚至彻底破坏了计划。

当初海南也是特区，也有过风光时候，房价翻了五六倍，结果因为地产热，泡沫瞬间灰飞烟灭。此次海南可以说是再出发，教训自然必须吸取。同时，住房不炒是上面的明确要求，要做全面深化改革开放的新标杆，自然各方面都要做表率。

所以，海南官方才下狠手！

狠手背后也是无奈，这次的文件其实说得很明确：实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》，严格自然生态空间用途管制。

因为建设用地有限、不增加，还要严格主体功能分区、生态保护，那么要建好自贸区、自贸港、国际旅游岛，基础设施得有保障吧？地哪来，只有华山一条路，卡房地产用地。

文件原文这么说的：建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

可居住问题怎么解决呢？首先，杠杆游戏要说，海南的房子已经很多了，就算不新建，基本也是够的。海南的地产开发过去一些年之多，没有去过的人不敢想象。

其次，海南官方文件这次还说，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

也就是说，不是不开发，只是换模式。

这个打造自贸区、自贸港、国际旅游岛的模式，是不是有点新加坡的成功套路？杠杆游戏觉得是的。

海南有学习新加坡的意思。新加坡房价并不便宜，但是大部分国民不需要为高房价而担心，因为他们有体量庞大的公租房，整体条件比香港公屋实际要好，甚至比重庆公租房条件还要好。

而新加坡恰好是城市体国家，而且也在海上。海南虽然比新加坡大，但在我国也是小省，不管人口还是面积都不算大。作为一个不连大陆的海岛，加之海南的地理位置，全面学习新加坡，非常对。

2、海南是否真的可以学新加坡，土地财政又怎么破？不依赖房地产那又靠什么？

很多人都质疑，不搞太多房地产恐怕是不行的。建设国际级的自贸区、自贸港、国际旅游岛，需要很多建设，基建，包括保障房，资金怎么保障？

各位杆友都知道，土地财政在很多地方实际都和当地财税收入差不多体量，离开了土地财政没法活。海南可以是特例？

海南不仅限购，还规定，取得不动产权证满5年后方可转让——本身投资者买房就管很严了，还不让交易，那么海南房价不就锁死了。甚至没太多上涨空间，还让人怎么搞土地财政？

土地不来钱，怎么搞建设？

杠杆游戏首先要说的是，这是文件，是当下的情况，如果真有需要，政策也是会变化的。调控都是根据当下需要制定的。然后，最重要的是，杠杆游戏要说，不是宅地才可以卖钱！

海南的文件说得很清楚，大幅减少的是外销宅地，然后呢？向建设自贸区和自贸港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

换句话说，自贸区、自贸港建设越有成就，产业发展越好，产业用地需求就越大。如果发展得好，产业用地是不是越紧俏，是不是价格越高？

海南真的很特殊，不搞宅地土地财政，也可以搞产业用地！现在北雄安，南海南，全世界都知道了，我国政府要干的两件大事。你说投资人是不是愿意掏钱？

如上文所述，海南还有一点好在无论面积还是人口，都相对小，又是一个岛。方方面面和新加坡还真相似，走新加坡的路，真的可以。

有观察人士说，海南要有前途，要不酿成上一次被批特区但最终失败的局面，需要增加1000万人。也就是说没有人怎行，言下之意，人多的地方才一定行。这个逻辑之于较大体量的城市是对的，但之于海南、新加坡未必。

杠杆游戏要说，增加1000万人，这首先是不可能的。深圳搞了40年，也才这个成绩，何况是在珠三角，有广州、佛山、东莞、惠州，还有香港、澳门挨着。海南只是一个孤悬的海岛。

其次，这些论者可能没有看文件。中央此次对海南的四大战略定位中，有三项是这样说的：

——国家生态文明试验区。牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，坚定不移走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，推动形成人与自然和谐发展的现代化建设新格局，为推进全国生态文明建设探索新经验。

——国际旅游消费中心。大力推进旅游消费领域对外开放，积极培育旅游消费新热点，下大气力提升服务质量和国际化水平，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。

——国家重大战略服务保障区。深度融入海洋强国、“一带一路”建设、军民融合发展等重大战略，全面加强支撑保障能力建设，切实履行好党中央赋予的重要使命，提升海南在国家战略格局中的地位和作用。

这些话说得很明白了，生态文明、绿水青山海南不需要再增加1000万人。增加人是肯定需要的，没人才不行。

但更要的是国际旅游消费，简单说欢迎全世界来度假，而不是来常住。

还要做重大战略服务保障区，军民融合发展……简单说这里不仅是国际旅游消费前沿、圣地，其次也要服务国家战略和军事需要……那么，搞太多常住人口并不恰当。

其实，海南已经有900多万的常住人口，也不少。如果再吸引一些人才，实话说，好好搞自贸区、自贸港、国际旅游岛，是可能的。中央支持这么大了，还不能做好的话，实在是对不起全国、对不起中央。

海南得到的，是多少省、城市梦寐以求的。

一句话，产业用地一样可以提供发展的弹药，如果再好好发展，财税也增加，那就形成投入、负债和产出的正循环了。新加坡不就是这样。

3、中央要求楼市股市信贷健康！不仅是史无前例调控决心再强化！

海南、雄安都是新时期的样本，海南、雄安要做一个不炒房的地方。杜绝炒房，其实是在警惕投机资本，就是想走另外一条发展道路。

之于全国这个是示范，就是引领。是的，住房不炒说了一年多了，之前很多人不信，结果此次调控的决心真大。

恰好，一季度经济数据出来，中央自然要分析研究当前经济形势和经济工作。

会议说保持货币政策稳健中性，注重引导预期。而过往表示，杠杆游戏以前总结过，稳健为主，动辄还要适度，实际你懂的。

这一次不同，不仅继续说中性，还要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。把主要金融、资本市场都提出来说要健康，要及时跟进监督，消除隐患。用词之严厉、果断，实属罕见。

这是从全国层面说，史无前例调控的决心继续强化；而同时，以雄安、海南为突破口，探索一条新的道路；其他体量较大的城市，多渠道供给保障，逐步走上健康发展的道路。

把所有这一切放到一起看，杠杆游戏觉得，这不仅是史无前例调控决心再强化，更是决意走一条新发展道路的组合拳。

最近因为芯片风波、扯淡的药酒，以及易行长缩表、加息的暗示，鼓吹炒房的声音小了不少。杠杆游戏觉得这是好事。

新的发展思路逐步清晰，就看我们的努力了。当然，杠杆游戏要说，房子的商品属性始终是有的，楼市回归平静终究有个过程。