1.4万亿元住房租赁“蛋糕”催生全新就业市场，投身“租赁”有何不同？

随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进，租赁市场蓬勃发展。记者从上海市房地产经纪行业协会获悉，去年我国租房市场总规模已达约1.4万亿元，前景广阔。东方证券一份报告预测，至2030年我国租房市场规模将超4万亿元。

新兴的租赁“蛋糕”催生全新就业市场。其中，长租公寓作为新的房屋租赁形式，不仅得到越来越多租客的青睐，也吸引众多年轻人投身这个“年轻市场”。日前，记者采访了十位来自不同租赁住房品牌的从业者发现：巨大的“租赁”蛋糕虽然诱人，但从业者也面临着出租率、同业竞争等各种压力。在宏观层面，租赁住房市场人才紧缺。

来自各行各业的租赁市场人才

“长租公寓是个古老又年轻的市场。”长租公寓品牌V领地青年社区副总裁宋豪炜表示。说古老，是因为长租公寓与传统的酒店行业、地产行业不可分割。其职业岗位与酒店类似，包括前端的物业开发、产品设计，后端的运营管控、市场分析等，以及大量一线工作的员工。与租客直接接触、落实企业各项规定的一线店长、管家成为岗位架构中的关键一环。

但这个市场更散发着“年轻”气息。租赁住房市场体系尚未健全，长租公寓的运营模式和传统地产业务也存在差别。长租公寓投资回报周期长，为了节约成本，运营模式必须比酒店经济，一家拥有百余租间的门店可能只配备两位一线员工。

上海万科租赁住房事业部总经理严勇认为，长租公寓与传统的酒店、住宅、物业的最大区别在于更关注社群服务。“长租公寓的客群以年轻人为主。如果要增加租客黏性，就必须为租客提供社交的机会，他们有这种迫切需求。”

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由于没有专业人才储备，住房租赁市场从业者成分比酒店、住宅来得复杂：

♦ 有的人具备专业酒店管理、地产运营的从业经验；

♦ 有的人来自行政、消费品行业、销售等岗位；

♦ 还有不少应届毕业生。

在万科租赁住房品牌泊寓工作的店长蒋彤，曾是上海万科总部做行政的标准“白领”，同事袁如超，曾是一名精通咖啡调配的星巴克资深店长。

租赁市场缘何吸引年轻人

在长租公寓行业，年轻从业者是主流。比如，泊寓大多数成员是“90后”，是万科旗下最年轻的团队；上海自如80%以上的工作人员平均年龄只有24岁。年轻人为何入局租赁住房市场？是看中租赁住房市场的潜力，还是看中工作氛围，亦或其它？

►►► 蒋彤、袁如超坦言，从老本行离职是想换个工作环境，更想凭借租赁市场的发展势头，让事业更上一层楼。新的职业选择曾遭到亲人朋友的质疑：

长租公寓不就是租房的中介吗？干这个多没面子！

“中介把房子租出去就了事，不会考虑租客的居住体验。我们是服务行业，要全流程为租客解决问题、提供便利。”蒋彤解释道。

工作日早晨8点半巡楼结束后，蒋彤要立即投入一天的繁杂工作：替租客预充水费、办续退租、平台报修、接待咨询、策划活动……忙碌之余不忘笑盈盈地向出门上班的年轻租客问好。她坦言，这项工作很考验人的综合能力，包括销售、沟通、协调、策划等。同时，要时刻为租客换位思考，“把什么都做在前头”：遇到大风大雨提前告知租客们关门窗、带雨伞；每逢节日就提前策划活动通知租客们参加……短短一年，擅长交际的蒋彤对“店长”一职游刃有余，还兼职做起泊寓内训师，教授实习生企业文化和系统操作。她的快速成长，让亲人朋友逐渐理解、接受和认可了这份职业。

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袁如超认为，每天接触来自不同行业的年轻人，思维变得活跃了，视野也更加开阔。租赁住房的客群主要是二三十岁的年轻人，26的岁袁如超因为工作结识了一群年纪相仿的朋友，闲暇会一起打篮球，过生日会一起聚餐，碰到难题还有专业人士帮忙解答。

“租客里有不少‘张江男’，认识之后才发现他们既会工作又会玩，并不是传言中的沉默寡言。”

万科长租公寓品牌泊寓会为租客提供社交活动，店长袁如超也会参与其中

“国内的租赁市场才刚刚起步，自然对精力充沛、想法新锐的年轻人更有吸引力。”一名租赁行业从业人员总结道，“而且年轻人更懂租客需求，毕竟租赁市场的主要客群是年轻人。”

对另一群人而言，租赁市场的福利待遇相对优质，这是扎根大城市的机遇。

►►► 24岁的长租公寓品牌魔方公寓行知路店管家杨晓艳是西北人，在上海魔方公寓实习过程中，第一次接触并喜欢上长租公寓活跃的工作氛围。在新疆读完大学后，她抱着对一线城市的憧憬“穿越大半个中国”来到上海。为了方便服务租客，杨晓艳这样的管家都能免费入住门店的单身公寓。这项员工福利为她节省了4000元/月的房租，每月工资除了消费，还能攒下一笔钱。

►►► 25岁的自如综合管家杨凡是江苏人，曾在北京读大学，毕业后选择进入离家更近的自如上海分公司工作。因为工作努力，杨凡仅仅用了两年时间，就从单个小区业务负责人晋升为片区业务负责人，每月收入可达1.2万至1.5万元，建立了一定的经济基础。

年轻市场的背后有哪些压力

如火如荼的租赁住房市场，也面临着不少压力。日前，记者分别走访V领地青年公寓、魔方公寓、万科泊寓5家门店，这些门店出租率基本在90%以上。但要挣得这个光鲜数字并不容易。租客评价、出租率和同业竞争是租赁市场从业者面临的三个难题。

►►►店长、管家和维修人员会和租客直接接触，薪酬和租客评价挂钩。作为服务行业，员工需要尽可能让租户住得舒心舒适。

♦ 魔方公寓友谊路店店长郑成表示，工作人员还会承担一些“额外”工作，比如代收快递，并在租客的授权下帮忙查看是否关闭房间电源。

♦ 蒋彤的“安全”神经时刻紧绷，每隔两小时就要巡楼查看消防通道和设备运作。

♦ 令杨凡印象深刻的是一名粗心的租客，半夜起床上厕所不小心将自己反锁在卧室外。杨凡立即联系维修人员，凌晨一起“冲”到租客家帮忙开锁。“有时候觉得挺累。”杨凡坦言。

V领地青年社区的店长、管家会为租客提供贴心的快递代收服务

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但令他们更无奈的是遭遇棘手租客，或者因客观政策缺憾无法解决难题。比如，工厂或写字楼改造的租赁住房，水电费比普通住宅要贵一倍，不少租客事前没有看清合同条款，对此颇有微词。而且，长租公寓属于代理经租机构，暂时无法为租客办理租赁备案。有的长租公寓品牌提供了“额外服务”，可以协助租客办理租赁备案，但是需要房东到场。如果遇到房东拒绝无法办理的情况，一些不理解的租客就会投诉管家。

►►► 如果说碰到棘手客户是偶发事件，那么出租率则是店长和管家枕边的难题。因为，影响出租率的因素太多了，毕业季、离职季、地段、房间的户型朝向都会让数字出现浮动。

♦ 袁如超记得刚到泊寓翡翠公园店时，门店刚开业、周边配套少。那段时间，袁如超顶着压力每天在外做宣讲推荐，把周围的写字楼跑了个遍。短短30天，出租率从20%暴增到93%。

♦ 创“90”难，守“90”更难。“长租公寓单店要做到收支平衡，出租率需要在90%左右。但是租期一般是3个月到1年，时间短、租客流动性大，出租率不可能一直保持这个数字，而且剩下10%的房间普遍户型、朝向不佳，这些‘硬骨头’也必须啃下来。”V领地青年社区恒丰路店店长盛智勇说，为了不让房间空置太久，店长经常要考察周边市场租金情况、制定销售方案、策划优惠活动等，争取吸纳更多新的租客。

魔方公寓每个月会为年轻的租客举办生日会

►►► 宏观层面上，势头正猛的租赁市场正引来群雄角逐，不少大房企、龙头长租公寓品牌都想扩张租赁住房规模。前端的投资选址者会直接面对这种激烈的同业竞争。 “竞争项目的企业很多，稍不留神就被抢了去，你说压力大不大？”一名租赁住房行业相关人士反问。

♦ “适合做租赁住房的项目并不多。” 上海万科租赁住房事业部投资总监陈跃华表示。陈跃华曾就职于酒店行业，他认为租赁住房的择址要比酒店更为苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力，能改造成长租公寓的建筑有以下硬性条件：每个房间必须有窗可通风，有一定的改造空间，租金价格不能太贵、手续正规、消防合格。

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为了更快获取合适的资源，选址人员甚至要去“扫楼”，哪里的建筑刚刚结构封顶、哪里有空置楼盘，他们一清二楚。

♦ “如果有50个项目，初筛后可能只有25个项目能深入跟踪，最后成功签下来的项目只有1个。”V领地青年社区投资合作部总监凌霖如此形容，因为符合条件的项目太少，前期时间成本巨大。

租赁住房市场人员缺口较大

上海“十三五”住房发展规划明确，要大幅增加租赁住房供应，预计新增供应租赁住房70万套、新增代理经租房源30万套。一时间，资本和人力如潮水般涌入这个前景广阔的新兴市场。但严勇坦言，整个租赁住房市场的人才缺口依然较大，尤其是具备专业运营管理经验、数据分析能力的人才。为了缓解人才紧缺压力，有的长租公寓品搭建了员工培训平台，用于培养专业人才；还有的品牌正通过提升后端运营技术能力，依托强后台、强系统，减轻一线员工的工作压力。

图为V领地青年社区的工作人员正在进行培训

面临种种压力和政策考验，置身租赁市场的受访者依然对前景保持乐观。“我觉得我像在创业，每向前推进一步，就很有成就感。”陈跃华说。

虽然政策对租赁住房产品没有标准化规定，但是一些市场上的龙头企业正在主动探索革新：

♦ 记者发现，自如每位管家都会随身配备充电宝和矿泉水，进门必穿鞋套——这个被大部分人忽视的细节，来自早期成员的无心之举，这份贴心如今被写进了自如的职业规范。

记者采访的两位自如工作人员进入室内，都会自觉穿上鞋套

♦ 泊寓将接入智能化系统，全面提升租客的居住体验。即将开业的“泊寓 plus”上海西站店将打造智慧社区，接入智能门禁、人脸识别、无人值守零售、智能水浸系统，未来租客进家门可以靠人脸识别，用智能插座每年能省16%电费，公寓楼下买水果无人值守……

住在“泊寓 plus”的租客可以下楼在无人货柜上购买水果零食（图为效果图）

令不少受访者安心的是，目前，政府和社会主体正在推动完善租赁市场。

去年，上海市公积金管理中心推出“住房公积金集中提取用于支付房租”业务，首批14家租赁企业入选试点，租客可以在试点企业现场办理公积金提取支付房租的申请，泊寓、魔方公寓均在其册。

今年7月1日，上海市住房租赁公共服务平台将正式运营，待租赁平台平稳运行一段时间后，逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化住房租赁企业提供集中备案服务，还将陆续推出相关公共服务配套功能和信用评价功能。

上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮表示，去年1月，上海市房地产经纪行业协会正式成立了“房屋租赁专业委员会”。专委会的成立旨在加快形成行业性规范、推动建立行业自律与诚信体系建设、提供行业基础教育培训、引导行业多元化差异化发展。

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