环京楼市全面冷冻跟天津楼市全面崛起给我们带来的启示

环京楼市如此惨淡的数据，也并非仅在4月份发生。而是整个1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。

就在一年之前，环京楼市还是投资客们所关注的热点。燕郊、固安、大厂、香河……这些区域在互联网上的新闻，几乎都与楼市紧密相关。燕郊房价最高涨至4万元/平方米。而到了今年1-4月，燕郊商品住宅累计成交仅65套，成交均价2万元/㎡，四个月成交不足百套，成交面积也仅0.55万平方米。

与燕郊一样出现成交量急剧萎缩的还有固安，房地产的统计数据也惨不忍睹。一度是京南最热的固安，曾因新机场的利好而备受投资客追捧。而在限购之后，热闹不再。4月固安的新房网签量，已从一年前的近两千套下降到了不足百套。69套的网签量环比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

此外，一直被品牌开发商看好的香河地区也未能幸免。4月，香河的新建商品住宅网签量仅有75套，环比3月101套的网签量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅则高达96%。从去年5月起，香河的新房交易量一路向下，从四位数降至三位数，如今则降到了两位数。

那么，环京楼市为什么会由盛转衰，走得如此低迷？有些人认为这主要是环京各地都在严格执行“限购令”起到的作用。根据限购政策，廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。补缴的社保不得作为购房有效凭证。

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面对环京楼市严格执行限购政策，当地的开发商也想出了应对办法。开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

这种方式尽管表面很诱人，可是隐藏着巨大的风险，所以参与者更少。可是更安全的方式就是用公司名义购买可以当时网签，规避了风险还不限购可以随时转让，为什么没人用公司名义购买环京，反而是五年社保限购的北京商住公寓受到极大欢迎，引发注册公司购买的热潮。比如朱辛庄地铁出口的万科tbd项目就在四月份引来一天一百套的追捧，而购买者全部是用公司名义购买。

而和环京楼市反差的是，天津楼市受政策影响迎来了机会，尤其是人才落户房并且带高租金支持的房产成为抢购的目标。而那些租不出的以前没人要现在还是没人要。

我们俱乐部包楼的天津北辰loft公寓由于带学区可以落户，并且带八年包租服务出租回报率达到3%以上，周边配套设施非常完善，于是被一抢而空。而其它不带租约的就很难出售，从而说明，租金已经成为投资房产的最重要支撑因素。

而环京楼市之所以暴跌，就是没有租金支撑。前年环京的大涨，引发众多的投资性需求买进，不乏两三万的追高价格入市。这些人交房时发现，房子租不出去，没有租金收益，业主还要一分不少的缴纳物业费取暖费和月供，于是每次缴费的时候，都会激发业主卖出止损的冲动，当越来越多的业主都这样想的时候，踩踏就发生了，业主们争相恐后的卖出，就构成了环京楼市暴跌的现状。

后来，不仅环京的业主挺不住了，就连环京的开发商也挺不住了。

而就是天津房价，有租金支撑的价格依旧坚挺，而租不出的依旧低迷，比如就是武清区，配套成熟的高铁附近房价两万左右，两居室租金能够租到两千元，而偏僻租不出去的位置一万都更难，其中的原因就是是否有租金支撑。

未来，中国楼市的投资风向全面风格转换就是租金跟房价从反比转化为正比，所以判断房价的依据就很清晰，就是租金高房价就高，租金低房价就低。

而判断房价泡沫就更清晰，如果房价涨而租金不涨就是泡沫，房价没涨租金在涨就是价值洼地。

本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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