三十年前，我有幸参与上海土地改革

时间：2014 年 12 月 12 日

地点：香港礼兵府

采访：王安德、李珏君、颜南海

整理：严亚南

王安德：20 世纪 80 年代，上海开始启动土地使用制度改革。那时候，您是上海市政府土地使用制度改革顾问，帮助我们进行改革突破。我们在一起做这项工作的时候，我一直记得您讲的一句话：我们现在是在写历史，在创造历史，所以责任很重大。从 1985 年到现在，中国经济的发展进入了一个新的阶段，回忆这段历史，您有什么感想和评论？

梁振英：首先，从个人角度来说，在上海以及在内地其他地方帮助做土地使用制度改革和相关的住房制度改革，是我人生当中所做的两件事情中的重要一项。

人的生命总有到尽头的那天，到了那个时候，要回想自己的一生，你为社会做了一些什么事情？对我来说，是两件事：一件事是香港回归，另一件事就是内地的土地使用制度改革和住房制度改革。当然这并不是我一个人的工作，更不能说是我一个人的功劳，但是能够跟上海市政府一起，还有很多其他的朋友一起做这个工作，使得我们的人民能够拥有自己的房子，也使得内地的工商业能够拥有自己的房地产，对我来说是非常高兴和深感荣幸的。

通过土地使用权的批租，地方政府能够取得批租款、卖地的收入，使得城市的开发进入一个良性循环。地卖出去了，钱进来了，用这个钱再做基础建设，开发更多土地，再投放市场。基于这个良性循环，使得我们上海和内地其他城市能够发展起来。

我经常给外国一些朋友讲，你们现在到上海和内地其他一些大城市看到的房子，都是在过去大概 20 多年时间里建起来的。因为 1988 年第一次批租土地，到 1991、1992 年左右修建起第一批房子，所有的房子都只有 20 多年房龄，很少有超过 30 年历史的。他们听了以后感到很惊讶，觉得这恐怕是人类历史上速度最快、规模最大，而且做得效果最好的城镇化。

古代没有这种建筑工艺，现在我们有了；历史上中国也没有这么多人口，只有我们今天的中国有十几亿人口。所以，从 1988 年开始，上海在内地率先批租土地，造成的影响是很大的。

1988 年 1 月 25 日至 2 月 13 日，虹桥 26 号地块国际招标文件起草组赴香港学习。图为王安德和梁振英

王安德：这实际上是走出了改革开放、经济发展完全崭新的路子，让土地作为生产资料回归到它的本性，使它既可以有商品属性，又可以作为经济杠杆来有效使用。开始的时候，国内土地使用是无偿的，要土地就得打报告，最后是没有效益地使用。这项改革推进以后，不但让政府有了钱，还改变了人们的思想观念。包括您向朱镕基市长建议进行住房制度改革，这是两个要素的相关面。这两项改革开展以后，30 多年了，现在回过头来看，产主了非常大的经济动能。没有这个经济动能，很难想象我们能取得今天的发展成就。

直到现在，我都记得很清楚，那时您非常辛苦。有一次大雪天，您飞过来帮助我们一起工作。我们在香港写标书，一稿一稿，您不但亲自修改，而且英文全部是您帮助翻译的。后来我们在对外发布、推荐客户时用的全都是您翻译的英文稿。

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• 王安德
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• 房子

在这个过程中，您和一大批改革工作者共同来推动这件事，而且与朱镕基市长、黄菊副市长、倪天增副市长、夏克强副秘书长等高层领导有很多互动，所以他们常常在会后问及梁先生的情况。

我记得浦东开发的时候，黄菊跟我说，赶紧找个时间，请梁先生来一次，上海市政府浦东开发领导小组要请您做顾问。主要是您的观念和想法可以给我们的改革工作很多启迪，产生很多讨论。我相信您在和他们的交往中，会有很多精彩、难忘的回忆吧？

开发前的陆角嘴

梁振英：首先从我个人的动力来说，土地的事情，就是我的专业，参加工作之后，就遇上国家改革开放这个历史时期，有机会让我为国家的改革开放贡献一点点力量，我觉得这是我一生很大的光荣。

讲点背景吧。我 1974 年到 1977 年在英国留学，学的就是土地管理，即测量专业。在我上学的布里斯托这个地方，我们中国内地的留学生不多，主要还是来自香港，还有新加坡和马来西亚的一些华侨子弟。我们组织了一个中华同学会，我还当了一个副会长。

那个时候，我们这帮留学生就经常聚在一起，谈国家大事，往往谈到深更半夜。当时我们很多留学生到中国大使馆去敲门，说我们在英国念书，有念航天工程的，有念物理的，我是念测量的，有没有机会回国参加工作？当时大使馆对我们说得很客气，说现在国家条件还不具备，你们有这个热忱很好，等国家条件具备的时候，欢迎你们回国。

我 1977 年离开英国。我们这帮人中有位叫冯国光的，香港人，比我大几岁。我在念本科的时候，他已经在做博士后研究了，他是搞物理的。1979 年，他就去了北京，在中科院物理所当助理研究员。他是带着钱回去参加工作的。

我回到香港，1978 年和香港的一帮专业人士到深圳帮助做规划，后来到上海帮助搞土地和住房两方面的改革。虽然说个人有一些时间上和金钱上的牺牲，但是和我这个同学相比，也不算什么。他 1979 年到 1989 年在北京工作厂 10 年时间，拿一点点的工资，今年刚从香港科技大学退下来，是物理系的教授。对我来说，有这个机会，能够贡献自己的所学所长，是我一生很重要的一方面工作。

现在回头看，过去 30 多年，上海和其他内地城市在房地产市场建设、土地使用制度改革和住房制度改革的推进上取得了很好的成绩，我确实非常高兴。回顾在上海跟大家工作期间很多点点滴滴故事，我和上海历任领导在土地改革、住房制度改革方面的交往，印象最深的是什么呢？上海在这个问题上理解能力很高，执行水平很高，做得很好。另外，在政治上的决心也很大。我们只不过是在技术上提供一点意见。

我记得上海第一次搞批租土地的时候，是在 1988 年初，这个标书是我们一起起草的。我当时提了一个想法，要做个英文稿。我说，上海有一天会是我们国家的一个国际大城市，上海的朋友大概以为我是客气或者在恭维上海。

我们第一次批租土地，那时房地产市场还没有建立起来，但是有一天，会有很多外资来上海投资房地产的。第一次做，不会马上把西方的资金都引进来，但是第一次就要国际化，所以我们搞了英文的翻译本。这个说法，上海市领导也认同，所以我们第一次就搞了双语本。我看这个应该说也没有看错。（笑）

王安德：这是一个很大的突破。不单是技术上搞双语本，从概念上也给我们一个启迪：这个市场，要按照国际市场的标准来建立，当时要求很高。但是现在回头看，如果没有走这一步，到后面再转、再接这个市场，速度就慢了，可能会错失发展机会。

梁振英：我记得那次，我在香港帮忙把新闻稿发出去。当时澳大利亚有—个广播电台很感兴趣，说社会主义的中国要搞房地产了，他们觉得有新闻价值，打电话到我香港的办公室，在电话里面采访了我几句。所以，我们搞一些国际化的推广活动还是应该的。

1989 年 12 月 7 日，梁振英出席由上海实业有限公司在香港召开的上海房地产市场调查报告发布会

李珏君：上海是国际招标，我们在全国是第一个搞。

王安德：深圳的第一块地是拍卖给国内的，作为一种土地的划拨，但是要用价钱来标的。上海那时候，梁先生帮我们一起做标书，甚至如何确定底标也是在您指导下做，然后帮助翻译、制作英文版。您刚才说到了澳大利亚，在我们保存的资料里有一沓目录，显示您帮助我们在澳大利亚、香港地区、美国等世界各地向多少人家发送了标书，这些历史都有记录。与其说是招商，还不如说是宣传，宣传的意义远大于直接的客户招标，因为是第一次嘛。

梁振英：我们第一次招标的时候，不要说西方国家的地产商，就算香港的大地产商，也不敢马上下手，他们对有关的制度、政策还是信心不足。但是后来，我们知道，所有的香港大地产商都在中国内地有投资，有些占了总资产的差不多一半。

王安德：您不仅帮我们第一次招标就走上了正轨，接下来您还提了几件很要紧的事情，如房地产登记的问题、房地产产权抵押的问题，您还自己直接给朱镕基市长写信，建议要开展中国内地第一次的房地产市场调查，要把过往的教字和将来的预测数字全部都公布。朱镕基市长艮重视，亲自批了，还给我们拨了经费，那时候经费也很紧张。您又派人过来帮助我们一起作调查，并且提出专业人士培养的问题。所以，我们上海还派了第一批人去香港学习。回头来看，这项改革是配套的、深入的，不是就事论事的，而是从建立体系和制度方面帮了我们很多忙。

梁振英：当时，我提了几个概念。对当时的上海来说，也是比较新的概念。第一，我们要搞房地产市场，而市场经济是信息经济，也就是说在市场里面，所有的投资者，包括买方、卖方，房东、租户都必须有比较完整、可靠而且透明的信息，这样才可以决定买不买这块地，用什么价钱买，买了之后在这块地上修酒店还是办公楼等，而且这个工作只有市政府可以做，因为政府掌握这方面的材料。另外，要从小做起，因为等这个市场发展起来以后，你再去做调查，就不好做了。所以那个时候呢，上海就做了全国第一次房地产市场调查，把这个信息向社会发放、公开。

提供公共房屋固然是必要的，但随着社会经济的发展，市民收入的增加，公共房屋政策，包括租金政策必须改变，正如政府每年量情放宽私人住宅楼宇租金管制，按社会需要增加征收差饱一样，公共房屋即使是一种社会福利，大家亦应该明白，无论是社会援助还是失业救济，没有一种社会福利是永久性的，当受惠人的经济能力超出指定水平的时候，亦没有一样福利是贫富不分的。

任何一个社会的合理公共房屋租金政策，必须体察租户的付租能力，租金不能定得过高，令租户无以为生。银行界在审核按揭贷款买楼的申请时，准则也是一样；申请人每月还款额不能占家庭总收入的一个太大比例，否则银行要冒更大的坏账风险。现在一般银行定的还款额与家庭收入之间的最高比例是四成，也就是说，五千元的收入，每月还款不得超过二千元。这二千元里面，有三分之二是银行收去的利息。换句话说，因为住屋而支付的利息支出占收入 27%。

一九八一至一九八五年间，房委会住户的租金与入息比例在百分之 4.6% 至 6.5% 之间。

房屋问题固然是比较复杂的，因为收入增加而要求公屋租户加租，或者干脆搬出，执行的时候都不容易，但执行时的具体困难，以及这个问题上的是非对错，大家必须分清楚。

本文摘自中共上海市委党史研究室编：《破冰：上海土地批租试点亲历者说》，上海人民出版社，2018 年。