终于！北京限价房销售政策靴子落地，哪些人会笑？会哭？

既然特别强调了，估计后续在限价房的销售中，将还有各种审查，但公积金最高120万的贷款上限，其实对于购房者来说，肯定是不够的。只能使用混合贷。

政策里面还有一些问题并没有解决：比如限价房转共有产权后，大户型共有产权购房者选后还有剩余的，可以面对市场销售，甚至二套房也可以，那么这些未来再上市的产权如何确定？

今天简单聊聊，这个政策发布后，那些人会笑、那些人会哭！

首先：土地出让的时候标书里面是如何说的？

以所有人都想买的海淀四道口为例：

2017年来，所有出让的土地标书文件中的确有这一条。不得强制搭售其他服务、产品、不得捆绑精装修。

其次：那些人会哭？

1：被转化成共有产权的项目，肯定是最苦的项目。

一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？大概率当然是只回购住宅部分。

那么这种情况下，必然会出现，那个项目限转共，那么项目就亏死。所以这一政策对拿地开发商不公平。按照5个项目计算，这部分货值也有100亿以上。毕竟标书中没有这些要求，额外的配套可售货值是合规的。（虽然不可以搭售）

2：规划地下做多了的项目会哭。特别是容积率低的项目：

从土地出让情况看，容积率比较低的项目，基本都有大量的地下规模。这种情况下，未来地上如何和地下销售搭配将是难题！

3：入市项目将出现井喷：

从市场供应看，2018年来，北京所有商品房住宅供应只有6607套，刷新了历史最低记录。

从趋势看，未来这些等待入市的限价房项目将加速入市：

目前看，限价房合计大约3000亿货值：预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）

440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目。

不得捆绑销售，对于部分企业的销售可能带来一定影响，特别是30%的大户型面积，这部分基本都有一定地下面积的配套，对于企业来说，如何销售将是难题。

4：销售节奏的问题：

不可避免的是，因为是限价房，大部分项目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的项目，突然区域内多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。

成交规划建面方面，大兴宅地成交14宗，成交面积为181万平方米；房山宅地成交8宗，成交面积为98万平方米；顺义成交6宗宅地，成交面积为93万平方米；丰台成交6宗宅地，为90万平方米，其余区域成交面积均小于90万平方米。

对于购房者而言：这4-5万套限价房其中绝大部分都的确非常有价值！做好买房的准备吧，感谢政府给了刚需机遇。