2017房价走势最新消息：北京深圳房价下跌声起 背后真相究竟为何？

近日，在政策的持续影响下，媒体称北京二手房成交价和挂牌价大范围降温，深圳一手住宅均价10个月稳中有降，一线城市房价真的下降了，值得研究。

一线城市房价降了?

报道称，北京朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区，房源报价和成交价的下调在时时上演。自新政实施后的4月至7月的四个月里，北京各行政区的链家门店成交房源均价均出现了不同程度的下降。相比于4月，7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

从媒体报道来看，二手房房价在下跌，而统计局数据来看，一线城市新房和二手房成交价都未出现较大的下跌，只是个别城市，个别月份有微幅回落。

首先来看新房，Wind资讯统计显示，自2016年房价快速上涨开始，北京和上海两大城市一路创新高，即使在2016年10月份开始的新一轮限购政策开始和2017年地产新政策不断加码下，这两大城市房价也仅有个别月份有所回落，其余绝大多数时间都处于上涨中。最新6月份北京住宅成交均价更是创历史新高，而上海6月份成交均价为历史第二高，仅此于5月份的历史新高。广州和深圳成交均价最高点则出现在2016年9月份，房产新政出台前夕，新政出台后，房价出现一定幅度的急速下挫，随后基本保持不变，波动极小。如下图：

二手房方面，四个一线城市二手住宅价格指数上，除了深圳前期回调、反弹重复出现外，北京和上海环比仅近期有微幅下降在1%之内，即最新月份二手住宅价格较上月微幅下探。而均价较低的广州则一直处于上涨中，可见二手房价格也未出现大幅下降。而媒体报道中北京多个地区下降，甚至有降幅超过10%以上显然和二手房一直坚挺的均价不符，主要原因或是少数二手房房东原先明显虚高的报价，在市场难以成交下，以及限购带来的观望氛围，业主急售从而下调报价。在二手房买卖过程中，经过讨价还价后成交很正常，这个成交价才是最真实的，而少数房源报价的大幅回落并不能反映二手房市场的均价，其下跌也不能代表二手房房价真的在下跌。如下图：

银行贷款收紧

虽然一线城市目前来看，成交价格未降，但受政策影响成交量大幅回落毋庸置疑，而银行收紧房贷也在全面上演。如：

8月3日，北京市银监局在银行业例行发布会上披露，“3·17新政”实施以来，北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元，较3月份239.21亿元减少80.75亿元，下降33.75%，创“3·17新政”以来新低。

同样呈现信贷额度收紧趋势的还有上海、深圳等一线城市。深圳四大行已经全部取消首套房贷利率优惠，将利率恢复至基准，房贷利率上浮同时放款速度也有所减慢。

此外官方数据还显示，上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元，同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比，上半年也仅投放了去年的35%额度。在深圳，上半年住户部门贷款增加1245.13亿元，也仅占2016年4193.98亿元住户部门贷款的29.7%。

房地产信贷调控收紧预计将在下半年继续加码。日前，中金固定收益研究发布的报告称，很多银行今年70%至80%的信贷额度已经用光。业内人士表示，预计下半年房贷额度会更加紧张，利率也会随着上行。

政策加码影响

政策仍在不断加码，8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。

北京市住建委称，在北京市“3·17新政”从严需求端调控基础上，为深化住房供给侧结构性改革，进一步完善住房供应体系，满足基本住房需求，此次推出共有产权住房政策，整合以往各类出售型保障房和政策房，回归住房居住属性，促进保障房资源分配更加公平、合理，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。

而北京的共有产权其实早在其他城市就已有试点，但效果并不明显。从2009年开始，黄石市结合棚户区改造试水共有产权，将经适房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的资产比例，共同拥有房屋产权。除个人产权面积外，住房超出面积只需支付租金即可，也可等经济条件好转后一次或分次购买产权。共有产权的试点，不仅打通了保障房和商品房的转换通道，而且也破解了保障房建设资金来源不足的难题。

2011年至2014年间，李克强三次批示，支持黄石探索“共有产权”模式。

2014年3月5日，李克强在政府工作报告中明确提出“增加共有产权供应”。

2014年4月1日，在住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确包括黄石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。

上海2010年在徐汇和闵行两个区试点供应共有产权保障房，并于2011年在上海全市铺开。为了扩大保障范围，上海共有产权房的门槛也一直在降低。收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元、6000元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元、18万元。上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。

截至2016年，上海共开展了五个批次的共有产权保障住房申请供应工作。预计到第五批次结束，历年累计签约的家庭将达9万余户。事实上，对于已试点的城市而言，从实际签约家庭数来看，无论从绝对数还是从当地人口比例而言，都非常低。且申购条件较为严苛，符合条件的人群有限。