银行房地产信贷风险的措施有哪些
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本;征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正;征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。
商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关：首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性;项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性;如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性;结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力;结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力;要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施;抵押物是否足值、变现能力是否强，保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
房地产金融行业前景分析
《2020-2025年中国房地产金融行业市场需求与投资咨询报告》表示，房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动，个人购房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系。
2015年下半年，房价开始快速上涨，与此同时个人购房贷款余额大幅上升。针对挤泡沫的方法亦是从去杠杆开始的，自2017年二季度起，个人购房贷款余额同比增速呈下降趋势，这产生了较好的调控效果。
2019年个人购房贷款余额同比增速延续了这一走势，一季度同比增速为17.6%，二季度同比增速为17.3%，三季度同比增速为16.8%，四季度同比增速为16.7%，较上年同期20.0%、18.6%、17.9%、17.8%的增速略有下降。
从月度增量数据来看，2019年居民新增中长期贷款月度平均增量为4541.67亿元，较上年的月平均增量4125亿元上升了10.10%左右。截至2019年12月底个人住房贷款余额为30.07万亿元，占全部信贷余额的比例达到19.54%。
2020年一季度个人购房贷款余额同比增速延续了这一走势，一季度同比增速为15.9%，较上年同期17.6%的增速略有下降。从月度增量数据来看，2020年一季度居民新增中长期贷款月度平均增量为4200.00亿元，较上年的月平均增量4541.67亿元下降了7.52%，主要原因是受疫情影响2月份居民新增中长期贷款规模大幅下降。
截至2020年一季度末个人住房贷款余额为31.15万亿元，占全部信贷余额的比例为19.44%。总体而言，2020年一季度我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势，预计短期内个人住房贷款余额增速仍将保持略有下降的趋势，个人住房贷款市场仍以数量调控为主。
房地产金融行业发展现状及市场前景趋势分析
房地产金融由房产金融和地产金融构成。房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的"财务杠杆原理"决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。
目前中国大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款;房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。迄今，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。再加上上述我国的房地产金融政策还没有从经济政策中相对独立出来的原故，因而每次房地产市场调控实质上都只是宏观经济"大调控"背景下的产业性配合，而非真正独立意义的楼市调控。
经过二十余年的发展，中国基本形成了以银行信贷融资为主，以股权、信托和债券等融资方式为辅的房地产金融市场。在房地产业迅速发展的背景下，中国应该对其存在的风险保持时刻警惕。在中国房地产金融市场，目前有包括商业银行、住房公积金管理中心和住房储蓄银行等金融机构从事房地产信贷业务，在房地产业发展的过程中，几乎都有商业银行信贷的介入，其已然成为了房地产市场所需资金的主要提供者，而在中国房地产金融市场上述其他融资渠道只是刚刚起步，其所提供的房地产贷款只占很小的比例。
近年来，中国房地产市场发展迅猛，同时也促进了房地产金融业的全面发展，成为国家金融领域内的中流砥柱。但是，由于当前中国正处于社会主义初级阶段，与其相适应的市场经济体制仍需完善，所以，若想实现房地产金融的巨大发展，就要不断加强金融创新。在房地产行业的发展中，房地产金融的地位日益凸显，因此，国家相关部门必须根据市场环境的变化，加快房地产金融创新。基于房地产金融创新工作中的诸多问题，可以从提高金融创新产品科学性、合理规划资金以及对金融市场结构进行科学优化等几个方面入手，有效改善房地产行业资金周转问题，加速房地产金融创新，促进房地产行业的健康稳定发展。
楼市调控仍是2019年的主基调，金融机构对房地产的相关融资也会继续管控，或虽有好转但大幅放水可能性不大;同时当前房地产市场趋势已经下行，房地产项目将面临销售压力和亏损风险，金融机构也会更加审慎选择，房企融资困难程度将增加。
随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。
人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，中国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。长期的数据统计来看，中国的银行业不良贷款比例依然较低，特别是房地产贷款比例低于整体贷款不良比例，而个人贷款的不良比例更低，这证明了在目前阶段中国的房地产信贷风险是整体可控的，中国房地产金融的风险是不用过分担心的，监管层也会高度重视房地产金融的潜在风险和杠杆水平，从而确保房地产金融的安全可持续发展。