法拍房在上海爆火的原因_地产商最黑套路

这种房子在上海爆火

上海法院拍卖房不限购，8个月成交936套

记者来到上海浦东的一套住宅房，房主因为债务纠纷，这套125平米的房子即将被法院拍卖，在一个小时集中看房的时间中，现场有13组客户前来看房。

有看房者表示，现在在上海发展 ，但是短期之内没有结婚的打算，没有办法以家庭的名义买房。还有人表示， 因为是外地人，社保不满五年，只能通过法拍途径来买。

目前上海的法拍房由于不限购，吸引了很多没有购房资格的人。而有的人虽然具备购房资格，但觉得法拍房起拍价相对便宜，希望能来捡漏。

据了解，2019年上海市二手房市场交易数量约24万套，而法拍房市场中的交易数量为1703套，占二手房成交数量的0.7%左右。

上海链家法务经理陈宝海：从一到八月的成交数据来看，法院拍卖房上海总共成交有936套左右，每套房源会有9个人参与竞拍，并且基本上有85%的房源，都会在一拍当中被客户拍中。

上海国拍总裁助理裴鑫：上海的法院拍卖房市场一年的成交套数，大概在一千套左右，占所有的二手房的交易比例不是很大，大概只占二手房交易比例的0.4%，其实它对于目前整个二手房市场的价格影响不是很大。

上海住宅类法院拍卖房竞价激烈，其中一套出价50轮

根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。实际上，由于买的人多，在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低，有的法拍房价格已经高于市场价。

2018年沈女士全家来到上海，打算在这里定居，由于她和丈夫都是外地户口，社保缴纳不足5年，没有购房资格。于是去年买了这套214平米的法拍房，起拍价1200万元，沈女士最终以1900多万元买入，算下来每平米在9万元左右，而周边二手房均价为8万多元。

沈女士回忆，当时拍了三个多小时，最后才确定下来，有差不多50多轮的出价，因为这个房子本身质量比较好，所以竞拍的人较多，它的价格就会稍微高一点。

根据上海国拍统计，8月份上海成交的住宅类法拍房中，有64%的标的以高于评估价成交。原以为能捡漏的法拍房，如今大多高于市场价才能买到。

管敏正从2005年开始接触银行清收业务，其中很大一部分业务会涉及到法拍房在内的不动产处置，他提醒购房者，购买住宅类法拍房需要了解税费、贷款、里面是否有人居住等情况，切莫冲动购买。

申骏律师事务所主任管敏正：最主要的是，直接居住在这里的清场，当事人购买方一定要好好了解清楚，毁约很难，法院可能会把保证金没收。有的法院严格，甚至会要求你在二次拍卖的时候补上损失差价，所以还是要理智、冷静。

北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海：可能有一些连法院都不知道的一些瑕疵，只有通过自己去现场了解，比如一些税费的问题是不是满五年?是否还有其他住房?可能你在事先都没有办法了解到，或许要做好在住宅的情况下总房价10%税费的准备。

地产商最黑套路

01

魔幻的城市，奇幻的房价，自然也有迷幻的事情。

255万买一套100㎡左右的房子，在全国房价第一的深圳，算是捡个大便宜了。

要知道，深圳9月二手房均价71591元/平，最火的南山区均价94409元/平，100平米的房子便宜好几百万，不动心太难了。

但是，没过多久，捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了，他们发现自己掉大坑里了，只能拉起横幅四处维权，说开发商搞欺诈。

这是咋回事呢?

事发小区叫鸿基新都，它的全称其实是“鸿基新都商务大厦”，在龙华的观澜街道，距离深圳的市区挺远，反而距离东莞的塘厦镇很近，其实看名字也都能知道，这个小区并不是住宅，而是商业房。

当然，深圳有点特殊，宅地太少，所以商务公寓太常见了，不少疯抢的项目也都是商住性质，这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢?

大家知道，房产销售要五证齐全，这个鸿基新都四证都齐了，但是唯独缺一个预售许可证，而且这个公寓还是“集体大红本”，一栋楼一个产权，不能分割，这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的，但这些都不是障碍，无论在线下还是线上，“卖房”的宣传铺天盖地。

开发商就变通了一下，像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

02

开发商和业主签订“租赁合同”，合同签了租赁上限20年，20年之后免租金直到地到期，合同里面又规定了单价，而且可以全款，也可以分期，还可以以租房的名义贷款，这就是“以租代售”。

那两年“租售同权”概念正红，政策号召还是很起作用的，但很多人分不清真假，再加上销售一通忽悠就纷纷付款了，不限购，不限贷，超低价在深圳安个家，多划算啊。

但是，最近业主翻出来开发商的黑历史，2018年这个开发商就因为违规卖房被罚了，但是他们一点没改，后续依然用这种方式卖出不少房，业主不干了。

但开发商更狠，在2020年出示了一份落款2019年、但据业主说从未贴出的告示，说本来房子就是出租使用的“而非销售”。

得，200多万买的房子，就彻底变成了租的房子了，这个坑大了。

买房无非就是两个功能，一个是住，一个就是投资，但是这项目，不论自住还是投资都是血亏。

简单地算笔账嘛：

一套102㎡的房子，卖价255万，128万的首付，127万贷款，借不到正规的房贷，就只能找开发商合作的小贷，报出12%的利率，10年等额本息，月供18221元，房子总代价346.65万。

这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月，地还有40年的使用权，粗略计算下租金，也就172.8万，直接亏掉50%。

200多万租的房子，也只能就这么砸手里了。

03

血亏是一定的了，你就当高价租个房自住吧，这个愿望也面临挑战。

2010年的最后一天，还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地，一块宅地，一块商服用地，一块工业用地，三块地都是被长安汽车以底价拿下，耗资10.89亿，手笔也不小。

按说，有宅地还是挺好的，但是这块宅地要建安居房以及产业配套房，也就意味着没什么赚头，2015年，正是深圳房价从2万涨到4万的通道内，这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园，上市时配售均价才7698元/㎡。

宅地没享受到房价上涨的红利，工业用地建了名车城，结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地，赶上了这波上涨的红利，长安汽车的主业还是造车，于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情，赶紧盖了商务公寓，这就是鸿基新都。

当初买地的时候，楼面地价2817元/㎡，但是开盘的时候房子卖到了1.98万，后来均价涨到2.3万了，大赚。

现在，买房变租房了，业主们闹腾起来，开发商也试图想让业主们安心，双方协调，长安汽车和鸿润创建承诺，“不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的栋号房”。

但是这个承诺一点也不靠谱。

一栋楼一个产权证，单个房间其实是没有单独产权的，本来也没办法抵押或者转让，而且房产证在公司手里，当年买地的时候，长安汽车是和PSA组建了长安PSA合资公司来造车，10年过去了，长安PSA已经解体了，股权卖给了宝能，长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了，保不齐就会打这块地的主意，真到那时候没结果还真不好说。

04

有意思的是，这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘，现在还在拼命宣传。

于是，同一个社交媒体，同一个小区，两种不同的声音，有人在大呼“上当受骗”，仍有人在夸这个小区“挑不出毛病”，仿佛他们是处在一个平行世界里面。

这事儿在深圳很常见，各种复杂的产权关系，在观澜、西乡、沙井、李朗等地区，也都是司空见惯的，掰扯不完。

类似的事儿其实早就有了，为了赚点钱，有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了490万买了8套房，最后开发商反悔，想要钱房两吞，碰到这种，业主毫无办法，因为房子产权还在开发商手里的。

开发商声称，“房子是我的，如果他们不服，可以去法院告我”。

这个架势，就是摆明了要坑人，但还是有人屡屡入坑。

前几年北京昌平一个叫做“肯特青年社区”宣传很有吸引力，15.8万/套，抵前20年租金+后20年免费，以租代售，40年的产权就到手了，附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传，就按这种方式买了。

到了2018年6月的时候，项目还在附近的超市使劲宣传，其实这个小区在3个月前就被要求腾退了，11月份开始就要强拆了，15.8万买了个寂寞，哭都来不及，只好四处维权去了，黑心的开发商和中介，不会放过最后一个铜板。

05

这些摆明了坑人的事情，经常在房价超高的一线城市周边出现，这些年，大家都在为高房价叫苦，无论是想扎根城里还是投资置业，都想沾点房价的红利。

那么也总有投机的商人能抓住这点，在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行，而在北京，超市门口这样“易骗群体”出没的地方，也总能看见这样的楼盘。

为啥入坑?

1、不限购。

好一点的一栋楼有个“大产权”，差一点的连大产权都没有，根本没法交易，不能卖，自然也就不限购了。

2、最主要的还是价格低。

15.8万在北京也就能买两三平方米，深圳的2.5万/平是好多年前的价格了，凡是房价涨得快的地方都有类似的套路，像东莞，过去一年房价涨了27%，但你还是能找到9.9万一套特价房，你敢信吗?

各种矛盾融合，就诞生了新的“解决方案”，这种以租代售的模式，似乎就成了被默认的行业惯例。

为何楼市调控如此分化?

天机就在于两年前高层出台的四字调控方针，因城施策!

房住不炒力度与决心确实空前，但因城施策就是最大的放松，当下调控路数仍旧换汤不换药。搞清楚这一点，此刻的买房逻辑也就清晰了。

眼下火热的城市，大多逃不过调控之手。调控之下，或多或少都会有所回调，现在进场大概率高位站岗。

此刻目光更应集中在广州派或是未来的广州派上，即是有价值，且限购松绑或即将松绑的城市。

虽然这些城市现阶段楼市比较冷淡，但价值长线看好。越是低迷越是抄底的好时机，要赶紧买，赶在调控放松之前赶紧买，调控一放开立即买。比如武汉、郑州、青岛、合肥、珠海。

同时，武汉、郑州、青岛这些城市也别绷着了，还是要学学来自大湾区广州的务实，该放松就放松。因城施策，绝不是一竿子捅到底，一旦调控就不回头那种，收放自如才更利于发展，尤其是土地财政依赖度高的这些城市，离开楼市，此刻出路在哪?