中国房地产业金融环境分析_什么是中国房地产金融
中国房地产业金融环境
1、M2-GDP-CPI连续8个季度为负
从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底。之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度开始进入负区间。2019年三季度，该增速差额为-0.6%，与二季度的-0.4%相比小幅下降，主要是三季度CPI同比涨幅比二季度扩大了0.3个百分点。目前该指标已连续8个季度呈负值，2018年四季度和2019年一季度连续2个季度回升后，二三季度又连续小幅下降。三季度CPI涨幅扩大受猪肉等食品价格上涨影响较大，本轮CPI的上行主要是由猪价上涨带来的结构性通胀，扣除食品和能源的核心通胀水平仍然处在低位。预计2019年四季度M2-GDP-CPI的增速差额将继续小幅震荡，依然保持在偏低位置。
根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长)，但同时有利于控制房价的大涨。2019年3月政府工作报告首次提出，M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。预计随着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成
2、M1同比增速小幅下降
2016年三季度，M1同比增速达到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趋势延续至2018年四季度。2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%， 2月开始震荡上行，一季度末M1同比增速为4.6%，二季度M1同比增速微幅下降。
2019年三季度末，M1同比增速为3.4%，比上季度末小幅下降1个百分点，比上年同期下降0.6个百分点。一季度以来M1同比增速有所上升，说明实体经济所处的流动性环境有所改善，目前来看本轮周期M1同比增速的最低点大概率已经见到。目前M1同比增速虽已企稳上行，但仍处于历史较低水平，考虑到去年四季度的基数较低，预计2019年四季度M1同比增速将小幅上行，依然维持在偏低位的可能性较大。
3、中国一年期国债收益率小幅下降
2018年以来，国债收益率持续下行，其作为资金价格，一方面反映了2018以来央行6次降准后资金成本下降;另一方面则反映了2018年在国内经济下滑和中美贸易摩擦背景下资金对无风险收益偏好的加强。2019年三季度，央行实施降准后，国债收益率小幅下行。后续来看，随着全球货币宽松预期强烈，四季度中国一年期国债收益率有望继续下行，2019年1月大概率不会是本轮周期的阶段性低点。
4、个人住房贷款余额同比增速连续10个季度回落
2019年三季度末个人住房贷款余额同比增速为16.8%，分别比上季度和上年同期低0.5和1.1个百分点。今年前三季度全国商品房销售面积同比下降0.1%，大部分城市房价逐渐趋稳，因此个人住房贷款余额同比增速也逐渐下行。预计四季度全国商品房销售面积难有大起色，全国个人住房贷款余额增长依然乏力，同比增速继续小幅回落的概率较大。
“大水漫灌”。
5、全国首套房贷平均利率小幅上升
2014年三季度全国首套房贷平均利率步入下行区间，连续9个季度持续下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后触底反弹，上行趋势延续至2018年三季度，连续8个季度上升，2018年四季度至2019年二季度连续3个季度下降。
2019年三季度末全国首套房贷平均利率为5.51%，分别比上季度末高0.09个百分点，比上年同期低0.19个百分点。全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调，6月份以来全国首套房贷平均利率已连续4个月上升。国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制，但从各地的执行情况来看，与之前的贷款利率相比基本保持稳定。若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡。
6、房地产开发企业到位资金同比增速小幅回落
2016年二季度，房地产开发企业到位资金同比增速到达阶段性高点，随后震荡下行至2018年一季度。2018年二三季度有所回升，四季度小幅回落。2019年一季度继续小幅回落。
2019年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速为7.1 %，比上季度低0.1个百分点，比上年同期低0.7个百分点。今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分房企的资金压力。但5月底以来房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧。8月底，多家银行获得央行窗口指导，自即日起开始收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。考虑到四季度市场整体销售难以大幅回升，房地产企业的资金压力仍然很大。预计2019年四季度房地产开发企业到位资金同比增速继续小幅回落的可能性较大。
房地产金融行业政策及环境分析
房地产属于第三产业，其增加值的概念是指房地产企业生产活动产生的增加值和居民居住消费活动产生的增加值，后者包括居民租赁住房费用支出和居民自有住房产生的居住服务虚拟部分。
《2020-2025年中国房地产金融行业市场需求与投资咨询报告》表示，随着我国第三产业在GDP中占比的逐步提升，以及海外发达国家的经验，房地产行业在第三产业中的增加值占比也是逐步提升。
换言之，房地产行业增加值在国民经济GDP中占比逐步提升，以现价计算，2019年房地产行业增值占比为7.3%，与2018年持平，目前看，我国与海外国家都遵循了这个水平。
金融机构对房地产行业的直接影响有三方面，即额度、利率和杠杆水平(首付比)。其中额度是央行窗口指导的一个途径，自2010年以来，主要金融机构秉承行业调控要求，一直对加杠杆的行业融资保持谨慎态度，特别是开发端。
利率方面，我们通过近年来的LPR改革，也能够较为明确看出中央对房地产定向调控的程度。结合近期变化，在这里，我们主要对首付比进行一定分析
从1998年的央行《个人住房贷款管理办法》开始，首付比例一直在20%-30%之间徘徊，直至2010年史上最严厉限购政策出台后，首付比例被提高至30%/50%的高点，之后的2014-2016年逐步回归。
从政策上看，非限购地区，理论上首付比已经降至相对低点(当然，根据各地区银行的按揭额度、税费的考虑以及非限购地区首付比较高的习惯，实际这些地区首付比要高于最低要求水平)。
近期各地调控政策频出，我们认为政策的出台是为了应对疫情带来的冲击，尽可能减少疫情带来的损失和危害，进而稳定经济的整体大局，并不是市场舆论所认为的放松调控。
房地产金融市场的含义
房地产金融市场(real-estate financing market )是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。