房企新房供应开启“补货”模式_个人住房贷款额度收紧_“一城一策”将在四季度延续
房企新房供应开启“补货”模式
“金九”楼市真的只有“橱窗购物”?有没有人趁这个时候“剁手”买房?
还是有的，只是数据不温不火。
据贝壳研究院监测，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%。“由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防市场‘金九银十’出现波动，9月成交量回落，所以没能带动三季度数据快速上升。”
相比新房，二手房的表现则更加惨淡。
“第38周(9月14日-20日)，全国重点城市总体二手房市场延续降温态势，成交环比减少9%。”贝壳研究院重点观测的18个城市中，有14城二手房实际成交环比下滑，廊坊、烟台、青岛等成交环比降幅均在10%以上。一线城市中，北京、上海、深圳低位平缓修复，广州高位回落。
为什么会出现这种现象?58安居客房产研究院分院院长张波向中新网表示，房地产整体融资层面的收紧对市场产生了更深层次的影响，会进一步提高购房者二套以上的门槛，对于投资性需求起到明显的压制作用。
“房企8月‘抢跑’推销楼盘，再加上8月底至9月初多地密集出台的调控政策，以及国庆节中秋节双节合并少了一个消费节点等因素影响，导致楼市‘金九’成色不足。”潘浩分析称。
但房企似乎并没有因此“泄气”，反而开启了补货模式。
据多家媒体报道，9月的最后10天内，北京有近20个项目扎堆亮相，从京西的长安九里、中海石景山“刚改三兄弟”、房山的北京第一上车神盘——中骏·云景台，到北五环的奥海明月、奥森one，再到“分钟寺三兄弟”均揭开神秘面纱。
“楼市‘金九银十’阶段，潜在购房需求量还是比较大的，各地预售证的管控也较少，所以开发商对于房地产市场的交易还是有比较大期望的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示，各地政策虽然趋严，但预售方面还是相对宽松，包括北京、深圳在内都有这种情况。
据乐有家研究中心统计，8月份，深圳共有17个新盘项目获许预售，其中含深汕合作区共14个住宅项目，供应房源共计9600套，仅8月供应量就比整个上半年要多。9月，深圳入市的新项目有20多个。
个人住房贷款额度收紧?
市场消息指出，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例可能是30%左右。目前，正值楼市传统的“金九银十”旺季，这个消息或许意味着，很多大型商业银行可能在房贷额度方面面临紧张的情况。不过，这个消息还没有出现任何官方文件。
针对这个消息，记者采访了多位深圳大型银行的个贷经理，绝大多数个贷经理均表示还没有收到相关通知，目前房贷发放依旧正常，没有明显变化。也有银行个贷经理表示，不管是预警线还是银行的自律组织，针对房贷的管控其实一直存在。
房贷规模和利率的变化，时刻牵动着刚需一族的神经。根据贝壳研究院数据，重点36城9月平均放款周期为39天，环比延长1天，房贷平均放款周期拉长的城市数量由13个增加至18个，其中深圳在“7·15”楼市调控加码后，平均放款周期已连续3个月持续延长，9月为43天，是2019年以来月度最大值。
易居发布的今年二季度全国房地产贷款报告指出，银行对于个人按揭贷款的投放力度明显增大，虽然有助于促进楼市复苏，但客观上也使得相关金融风险增大。今年下半年，贷款投向或有“收一收”的可能，以吻合房住不炒的导向。实际上今年前7月全国至少有12个重要政策或措施出台，较好地管控了房贷风险，后续预计贷款政策会有所收紧，尤其是一些房价上涨过快的城市。
“一城一策”将在四季度延续
随着经济持续修复，货币宽松度边际收紧，MLF利率连续5月未变，7-8两月M2同比增速持续回落，三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底，房贷放款周期缩短趋势同步触底，并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。
贝壳研究院认为，当前货币政策继续宽松必要性不大，将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌，重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中，12城中7城指出严查购房首付资金来源，防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。
基于目前的内外部因素，贝壳研究院也针对四季度市场有所展望。在“三稳”目标的约束下，“一城一策”将在四季度延续，三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策，加速市场回落。
四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧，二、三季度需求处高位，四季度难以继续保持这一体量，重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年，但同比增幅收窄，约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平，局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。
从需求类型看，年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场，之后向改善轮动，到年末改善需求释放疲软，刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出：8月以来，带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升，四季度需求逐渐向刚需倾斜。