投资买房具体该如何判断_投资房地产的注意事项

判断一个城市是否有活力，一定要看这个城市是否有持续性的人口流入，关注一个数据——人口机械增长数值，这个值越大，人口净流入越多。

人口才是城市活力的根本。有人口，才会有需求;有需求，才会有租房、买房，才会有交易;有交易，房子才会有流动性，才能变现。

所以，选择城市时，一定要避开那些严重收缩型城市，要避开人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。

其次，具体到区域，要去看中介门店饱和度、二手活跃度。

我们通常去做调研，判断一个区域二手房市场活跃度的一个最简单方法，就是去溜一圈儿，去实地观察区域里中介门店的数量。

中介门店越多的区域，二手房市场活跃度越高，交易量越大，二手房出租、出售越容易。

最后，具体到产品，看二手交易结构。

投资不同于自住，具体到产品选择，要站在卖房的角度去看，哪些产品更容易卖出去，哪些产品在二手房交易结构中占比最多，它的流动性就越好，投资价值越高。

诸如北京，面积在60平以下的产品在二手房总交易量中占比33.6%，60-90平的产品在二手房总交易量中占比40.5%，这两种是二手房交易中的占比最多的产品。

但在郑州就不同了，郑州二手房交易中80-100平的紧凑三房交易量最大，60平以下的房源很少很少。

换句话说就是，不管在哪个城市，一定要选能照顾到刚需的产品，刚需才是购房主力军，才是你房子的接盘侠。

投资房地产的注意事项有哪些?

1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。房地产投资需要大量的资金，如果自身没有足够的资金，或者没有一定的筹资能力，就不能投资房地产。要当时的地产市场进行市场分析，避免盲目的投资。不论是什么行业，价格都是由供求关系影响的，因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系，观察市场需求和价格走势，找准投资时机。

2、选择好房地产投资的品种。目前，可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。一般情况下，地区经济快速增长时，投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全，升值稳定。

3、投资房地产要考虑全面。综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、考虑好如何进行投资操作。投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房，进行装饰后出售或者出租，以获得利益。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。

流动性差的房子要放弃

1、80%以上的度假盘都是伪度假盘，要放弃。

什么叫伪度假盘?字面意思，“伪”就是假的，也就是说并不是真正意义上的度假盘。真正的度假盘是有价值的，但伪度假盘没有价值。

这些伪度假盘大多在非度假城市，度假意义不大，几乎没有度假、旅游的概念，很大程度上是披着度假的外衣圈地卖房，房子卖完，特色配套嘞，或者落地效果大大降低，或者干脆落地无音，根本没有人接盘。

2、绝大多数城市远郊盘，要放弃。

几乎所有远郊盘都有如出一辙的宿命，尴尬、孤独、落寞。

它们大多在主城边界，政府支持力度薄弱，区域基础薄弱，或许的确会通过频繁炒作火一阵儿，但持久性比较差，一旦市场遇冷，凉的最快。

诸如河南省会郑州与中牟县城交界的绿博组团，要配套没配套，要人口没人口，要产业没产业，未来5年都不会有大的人流，将来房子出租、出售都是大难题。

3、绝大多数的写字楼、商铺，要放弃。

很多城市的核心商务区中，写字楼和商铺的空置率尚且高达30%，诸如郑州高铁东站，密密麻麻的写字楼里，甚至有整层空置;而非核心商务区中，这种空置情况会更严重。

加上商业性质的写字楼、商铺本身流通性就不如住宅，二次交易税费太高，流通成本太高，随之加大了流通难度和变现难度。

4、 20年以上、无电梯的老破小，要放弃。

这些房子是未来10年城市的淘汰品，户型差、通风采光差、物业服务差、配套设施落后，还几乎没绿化，舒适度非常低，这些老房子基本不可住，不可租，不可售，不可流通，买来有什么用?

5、三四五线的纯投资房产，要放弃。

目前大多数三四五线城市需求都是透支的状态，房价透支、需求透支、价值透支，棚改力度骤降之后，这种情况会更加严峻。

而且绝大多数三四五线城市土地量充足，新盘还卖不掉，二手房更无人问津，未来大概率会陷入流动性死局。