上月多家房企销售同比下跌超三成，多地再现“工抵房”
从累计业绩来看，今年1-11月，百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。
“伴随调控的持续深入，房地产市场持续降温，房企的销售规模也在下滑。”一位房地产行业分析师表示。
2021年11月，克尔瑞监测的29个重点城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅为32%，较2019年同期下降19%。
“随着企业冲刺全年业绩，年末成交有望企稳回升，但回升幅度或有限。整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。加大供货和优惠力度、以价换量仍是企业促进成交去化的必要手段。”克而瑞分析师表示。
据克尔瑞统计，今年11月，百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，超半数房企同比降幅大于30%，同环比双降的企业数量增至56家。
其中，TOP10房企中，11月单月绿地销售业绩同比降幅最大，为56%，融创中国同比降幅为47%，此外碧桂园、华润置地、世茂、阳光城、旭辉、新城、金科等房企同比跌幅均在30%以上。而TOP20房企中单月销售业绩同比上涨的仅有金地1家。
中指院数据显示，从房企目标完成率来看，2021年1-11月，公布销售目标的32家房地产企业目标完成率均值为83.0%。
在TOP10房企中，恒大的目标完成率最低，为61.5%，万科为72.7%，融创为85.9%，世茂集团为78.8%。
“前两年1-11月的销售目标完成率均值均超过90%，今年同期房企83%的销售完成率明显较低。还剩1个月的时间，估计大部分房企完成全年目标难度很大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。
值得关注的是，由于11月房地产销售继续下滑，房企拿地意愿持续下降。
据中指院数据，2021年1-11月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，相比1-10月同比下降13.1%，降幅有所扩大。此外，房企拿地强度也明显下降。2021年1-11月50家代表企业拿地销售比均值为25.1%，较去年同期下降9.1个百分点。
12月，各地将陆续进行第三次集中供地拍卖，亿翰智库认为，边际性的规则调整或不能带动房企的拿地热情，预计第三次集中供地中，央企、国企仍将是拿地主力，也将大概率涌现出更多城投平台公司托底土地市场。
近期，据媒体报道，不仅仅是三四线城市，广州、厦门、成都、南京等一二线城市也出现很多“工抵房”。
广州推出“工抵房”的楼盘数量达到十余个，项目有位于增城、南沙、从化的郊区地段，也有像荔湾这样的主城区，价格方面，少则优惠数十万元，多则上百万元。
“工抵房”并不是新生事物，主要是由于房企缺乏现金难以如期结算，将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。
对上下游供应商施工方而言，从开发商处获得房产后要想办法变现，则出现了“工抵房”入市的情况。
据CRIC监测，自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，主要是由于市场转冷，房企去化不畅甚至库存积压，影响企业回款。
房企去化不畅“工抵房”数量激增
今年下半年，房地产市场大幅降温，房企资金回笼承压，行业流动性风险集聚，企业债务违约事件频发。
国家统计局数据显示，2021年1-10月房地产业下行加剧，新房销售规模同比降幅扩大至22%，开发投资增速同比下降5%。房屋新开工与竣工面积再度下降，单月分别同比降33%和21%。根据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价下降至9741元/平方米。
房企方面，CRIC数据显示，2021年10月，TOP100房企实现销售操盘金额7761.4亿元，受下半年市场明显降温的影响，10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%。
图：2019年1月-2021年10月房地产开发企业到位资金情况(亿元
在整体房地产市场持续降温的同时，调控政策也在升级，各大房企融资收紧，发债受阻，房企开发到位资金连续4个月同比下降。
国家统计局数据显示，自2021年7月起，房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。
在这样的市场环境下，房企流动性出现明显困难，“工抵房”频频入市。
部分房企以“工抵房”的名义降价销售
“工抵房”顾名思义，即工程抵账房，是房地产开发商给工程方抵扣工程款的一种结算方式。目前市场上的“工抵房”主要分为两类，一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源，一般而言这类“工抵房”数量会偏少，主要是由于房企缺乏现金难以如期结算，将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。
另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销的房源。
2021年三季度，受整体市场下行影响，部分明文规定禁止大幅降价，也有部分城市采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。截至目前已有21余城市出台了“限跌令”以防止房企无底线开展降价营销进一步扰乱楼市预期和情绪。
在这样的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪，避免出现维权问题。
据媒体爆料称，厦门海沧区某项目推出30套118平方米的“工抵房”，单价2.5万元/平方米起，这个项目此前在售均价为3.3万元/平方米，相对之前的售价“工抵房”每平方米便宜达8000元，相当于打了7.5折。
表：部分“工抵房”优惠情况
从“工抵房”的区域分布来看，“工抵房”的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的“工抵房”。但根据CRIC的数据，广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软，桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压，因此“工抵房”的数量和城市热度出现负相关关系，市场下行的城市“工抵房”数量往往较多。
房源上“工抵房”与特价房差距不大
“工抵房”的出现，从房企角度来看，由于“工抵房”是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源，和企业的信誉挂钩，因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现“工抵房源”。因此财务承压的房企推出“工抵房”数量较多，且折扣力度也比较大。
就房源而言，“工抵房”本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方，且套数比较少，均为指定房源，因此“工抵房”与特价房差距不大。
据CRIC监测的信息来看，不少“工抵房”在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号，不过需要注意的时候，特价房往往是难以快速去化而让利，“工抵房”则涉及企业难以结算工程款项的问题。
从数量来看，一般单盘的“工抵房”套数多数在10套以下，也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度由市场情况，企业资金缺口、以及供应商、施工方意愿挂钩。
开发商若资金压力较大，为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另一方面，“工抵房”由开发商折价抵押给供应商和施工方，若是供应商和施工方希望尽快汇款，可能会在原价格基础上进一步让利，扩大折扣。
今年以来，地方市场分化加剧，房企自年初以来一贯采用“集团造节+精准让利”的策略，整体折扣力度较小，仅有少数特价房力度较大。“工抵房”这一产物已连续多年属于小众营销手段之一，很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化，或者有足够的资金结算工程款项，并不会出现大量“工抵房”入市的情况。“工抵房”的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺，与近期房企频频暴雷相互印证。
整体来看，“工抵房”属于特殊时期的特殊产物，属于房企的无奈之举，但房地产市场不容乐观，企业销售去化将持续承压，且马上临近年底，到了资金结算周期，压力可能会进一步加剧。