政治局会议首提“促进房地产业健康发展和良性循环”，楼市机会来了？

更重要的是促进房地产行业高质量发展。

12月6日，中央政治局会议强调“促进房地产业健康发展和良性循环”。在参加上述CF40研讨会时，与会专家认为，房地产行业实现高质量发展，必然要求行业与人口和城市实现良性循环。

长期来看，须从财税和土地两方面入手，通过财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府对土地市场的依赖；推动土地市场改革，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。同时，应加强多部门的政策协调，稳定政策预期，促使房企改变经营模式，实现自我调整和转型。

缓解房企流动性压力保障刚性购房需求

与会专家建议，短期内应注重稳定市场预期，重点防范房地产行业出现大面积的流动性风险。尽早为房地产市场注入流动性，缓解流动性压力。

流动性纾困措施的出台宜早不宜迟。如果房地产行业内的资金难以弥补流动性缺口，可考虑从外部注入流动性，如由资产管理公司从金融市场获得较低成本融资，承接房地产市场的不良资产、接续房地产开发项目的运行，从而为房地产市场注入流动性。

此外，缓解流动性困难还可考虑：

（1）恢复房地产开发贷和住房按揭贷款的发放至正常状态；（2）阶段性放开信托融资，大力支持私募股权基金；（3）针对美元债发行受阻的情况，可通过给房企增加一定额度的境内发债计划，让房企通过市场化方式获得融资，从而稳定市场信心。

而对于已经濒临违约、破产的房地产企业，要为其提供清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架，以明确债务清偿顺序和资产快速处置方案。部分房企在经营模式转换和流动性压力下，不可避免地面临违约甚至退出市场的压力。违约后表内外债务如何处理，“保交楼”、保供应商资金的缺口和责任如何分担等问题，都需要以清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架为基础。

针对已经明显出现风险暴露的企业，可考虑由相关部门成立联合组织，对这些企业进行有组织的破产重组，这样既实现了行业出清，也可达到阻断风险蔓延的目的。还可考虑设立政府性基金或出台金融政策，支持现阶段并未出现风险暴露、合规程度较好、经营比较稳健的大中型房企。

与会专家指出，保持金融系统流动性合理充裕，降低房企债务问题对银行的直接冲击。监管部门需要提前做好应急预案，重点防范房地产行业出现流动性危机，同时预留出相应资金以备紧急状况下使用，保证能够在重大风险事件发生后及时稳住市场预期，维护市场信心。

与会专家强调，需充分保障居民购房的刚性需求。房地产交易持续低迷，需求端的走弱使得房地产公司难以回笼资金。当前个人住房贷款增长放缓一方面是由于监管政策强化，遏制了房地产投机性需求，但同时也可能使部分居民家庭新购房、改善住房的刚性需求得不到满足。另一方面贷款周期的拉长也对个人住房贷款造成一定的拖累。因此当前要保障个人住房的刚性需求，部分改善性住房需求也不应该过度收紧，确保此类需求得到满足，有利于地价、房价和预期的稳定。

探索设立房地产公募REITs产品调控政策注重协调与稳定

与会专家指出，长期以来，银行对房地产的开发贷款受到比较严格的规模限制，很多房地产企业不得不通过各种渠道获得表外融资。这不仅提高了房地产企业的融资成本，也让监管部门难以全面掌握房地产企业的实际债务状况，以及房地产行业与金融体系的实际关联度。

房地产行业要实现高质量发展，必然要求房地产企业的融资模式更加透明、合规。但现实情况下，房地产企业要想把表外融资转回表内，存在较大困难。这种困难一方面体现为金融机构的涉房贷款仍面临较为严格的规模限制，另一方面体现为缺少其他合规的金融工具，让房地产企业能够从公开市场获得融资。

与会专家建议，适度拓宽房企融资渠道，尽快探索设立房地产公募REITs产品，给优质房企的优质项目提供更多的融资工具，盘活现有房企资产的存量价值。在发达经济体中，公募REITs产品是房地产企业的重要融资渠道。我国公募REITs在支持物流产业园区、交通基础设施建设等方面已经积累了不少成功经验，有条件在短时间内探索设立相关产品。这种方式可以盘活现有房企的资产存量价值，同时也为其他金融机构和市场主体提供更多的投资标的。

此外，在调控房地产市场过程中，监管层面一要注重政策协调，二要保持政策稳定有序。各部门需注重政策协调，避免出现因政策不协同而阻碍行业正常经营的情况。各部门出台的房地产调控政策应保持稳定，让房地产企业准确意识到改变经营模式的必要性，促使房地产企业形成稳定的预期，加快实现自我转型和自我调整。各地应结合当地实际情况出台相应的调控措施，在坚决遏制房地产炒作的同时，加快满足当地居民合理的购房需求，保障消费者基本权益，促使房地产企业恢复自我造血功能。

推动财税与土地市场改革促进房地产业健康发展

促进房地产业健康发展和良性循环，必须着眼长远，推动一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府对房地产的依赖；另一方面，推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。

具体而言，首先要推动财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府财力对房地产的依赖度。其一，理清政府与市场边界，改革行政体制，理顺中央和地方事权和支出责任，上收部分事权到中央，减轻地方政府事权和支出责任。其二，通过改善各地营商环境和推动当地产业转型，持续吸引人口流入来优化税基进而提高财政的可持续性。

二是要推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性。

（1）住宅土地供应考虑以常住人口增量为基础，实现“人地挂钩”。增加人口流入地区和都市圈的住宅土地供给，优化土地供应结构，让房地产的长期发展与中国经济发展趋势相匹配。

（2）补上城市基础设施和公共服务的短板，提高有效住房供给。住房供应不仅仅是住房本身，也包括住房附着的交通、教育、医疗等公共服务和交通基础设施。完善基础设施和公共服务，其实是变相增加高品质住宅的供给。

（3）大力发展保障房建设和租赁市场。应丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。允许地方政府以合理价格收购已经建成但销售出现困难的住宅，既帮助相关房企缓解现金流压力，同时收购的住宅还可用作保障房、公租房和人才公寓的住房储备。

（4）坚持“因城施策”的基本原则。在确立改革大方向的前提下，给地方政府在土地使用、建设项目融资、公共基础设施建设、公共服务等方面留下足够的自主决策空间，让房地产改革成为撬动中国经济改革的新支点。

中新网客户端北京12月7日电（记者 谢艺观）6日晚，“央妈”年内第二次出手降准，而且是全面降准，将对经济、楼市、股市带来哪些影响？

释放长期资金约1.2万亿元

12月6日，中国央行宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

央行称，此次降准为全面降准。同时考虑到参加普惠金融定向降准考核的大多数金融机构都达到了支农支小（含个体工商户）等考核标准，政策目标已实现，有关金融机构统一执行最优惠档存款准备金率，这样此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

这也是央行2021年第二次全面降准。上一次降准是在7月15日，当时央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

在此次降准之前，官方已释放降准信号。

12月3日，官方曾表态，要“继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，促进综合融资成本稳中有降，确保经济平稳健康运行。”

为什么降准？

央行称，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。

一是在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。二是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

为何会此时降准？

招联金融首席研究员董希淼告诉中新网记者，从国际看，2021年下半年全球经济景气度有所回落，能源价格上涨、供应链紧张制约了各国经济复苏。从国内看，我国经济恢复的态势并不稳固，消费复苏乏力，投资增速不及预期。同时，经济恢复存在结构性矛盾，部分领域和中小微企业仍较为困难。

“央行在此时宣布全面降准，是非常必要和及时的，有助于稳定市场主体的信心和预期，促进实体经济稳步持续恢复，帮助企业走出困境、健康发展。”董希淼称。

在交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟看来，此次降准也对应MLF（中期借贷便利）续作窗口。“按央行预计，此次降准将释放长期资金约1.2万亿元，而在12月15日即将有一笔9500亿元MLF到期，为今年单月规模次高。降准资金将部分用于置换到期MLF，规模和时点均对应合适。”

有何影响？

——巩固降低实体经济综合融资成本等政策效果

董希淼表示，央行在年内第二次全面实施降准，继续为银行提供长期、稳定的低成本资金，在增加银行体系流动性的同时降低银行资金成本，有助于提升银行服务中小微企业和个体工商户的意愿和能力，巩固降低实体经济综合融资成本等政策效果，使银行让利实体经济、服务小微企业的行为更具持续性。

“降准之后，对银行来说，流动性更加充裕，资金成本更低，信贷投放意愿和能力都将提升。对企业来说，将更容易从银行获得贷款，贷款利率也有望进一步下降，融资成本更低。”董希淼指出。

——房企资金压力可更快得到缓解

时至年底，房企“价格战”不断上演的背后，是楼市愈发明显的降温。“降准”带来的市场流动性充裕，在一定程度上也利好楼市。

“后续包括房地产在内的各市场参与主体和银行接触时，获得贷款的空间比较大，便利性更高。这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解，具有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进认为，贷款能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，至少会使得后续房屋销售不会太悲观。或者说，到明年一季度，部分项目结合宽松的房贷条件，销售节奏会加快，对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。

——对金融股等股市权重板块形成利好

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，从股市方面看，降准为股市带来了流动性，也为投资人带来了信心，对金融股等股市权重板块形成利好。

“当前我国股市注册制下，IPO逐渐常态化，北交所启动后，资本市场股票标的数量有所增加，所以维持一定的流动性投放有利于资本市场稳定，能够让股市平稳度过岁末流动性枯水期。”盘和林表示。

是否意味着货币政策取向发生改变？

央行表示，稳健货币政策取向没有改变。将坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

中国民生银行首席研究员温彬也认为，这次降准并非货币政策转向宽松，而是在确保流动性合理充裕的前提下，更好地发挥结构性货币政策工具的作用，加大对中小企业、绿色发展、科技创新等重点领域和薄弱环节的支持力度，推动经济爬坡过坎，促进经济运行在合理区间。

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