开发商为快速卖房，多地楼盘以“工抵房”之名打折销售，楼市利好还是利空？

12月6日，澎湃新闻在人民网领导留言板看到，有网友反映，“山西省运城市吾悦华府今年国庆期间违规销售工抵房……现在又开始违规降价销售房子，成交均价在6500元左右的房子又一次降到5500元左右销售。”

按上述价格降幅来计算，新销售价格约为原均价的八五折左右。

山西省运城市住房和城乡建设局对此表示，经核实，近期该公司针对部分顶、底楼层房源进行优惠，对付款也有相应的要求；为回馈合作单位，组织了团购，对团购的单位名单、团购套数及付款方式都有严格的要求才能享受相应折扣；房屋价格调整也是根据市场变化进行调整，每套房屋价格因楼层、面积、朝向等原因都不一样。

“真工抵”还是降价促销？

澎湃新闻注意到，“工抵房”成为众多购房者反映楼盘变相降价销售的关键词，工抵房房源的真实性却很难查实。“工抵房”即工程抵押房， 房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。

另有网友留言称，四川省达州市绿地城对外宣称有5套所谓的工抵房，总价30多万元，单价3500元，必须付全款。该网友说，消息一出，买了绿地城房子的人都担心害怕，是不是变相降价销售回笼资金跑路？很多人都是刚需房第一套房，有的是为了以后能回达州创业就先买了绿地城的房子，有很多人在外地工作请假回达州买绿地城，如果烂尾开发商跑路，绿地城将会有1万多人没有房住。

对此，达州市通川区住房和城乡建设局12月3日回复表示，经核实，绿地城开发企业系绿地集团达州置业有限公司。此次降价房屋涉及绿地城2号地块6号楼，工程抵款房屋售出均价4050元/平方米左右。此外，绿地城2号地块6号楼正常售出房屋均价为4600元/平方米左右。目前，达州市房地产暂无备案价格，企业降价销售受市场环境影响，属于企业商业市场行为。

如果以4050元单价来算，4600元单价的房子打了八八折，以3500元单价来算，则打了七六折。

克而瑞研究中心认为，目前市场上的工抵房主要分为两类，一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销，由于部分城市发布了“限跌令”，明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价，房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪，避免出现维权问题。

根据克而瑞研究中心CRIC监测，自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，主要是有两个原因：市场转冷，房企去化不畅甚至库存积压，影响企业回款。根据CRIC数据，2021年10月，房地产市场持续降温，10月TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%，自7月以来已经连续4个月呈现同比下跌的态势。调控升级房企融资收紧，发债受阻，房企开发到位资金连续4个月同比下降。从统计局公布的数据来看，自2021年7月开始，房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。近3年以来，除疫情期间的2020年1-3月，这一数值均呈现同比增长趋势，此番连续下降，可见房企压力之大。

从工抵房的区域分布来看，工抵房的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的工抵房。但根据CRIC的数据，广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软，桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压，因此工抵房的数量和城市热度出现负相关关系，市场下行的城市工抵房数量往往较多。

大幅降价被政府调查

澎湃新闻也发现，有些降价幅度过大的楼盘，当地政府也进行了干预。

11月11日，有沈阳市网友留言称，今年5月份购买龙湖恒联桃李芳华洋房，当时购房价是每平方米不到13000元，现在过了5个月，龙湖恶意降价，高层单价8000元，洋房单价1万元，远远低于房产局标定不能低于5%的要求。网友请求按照现在的价格给予补偿，或者退房，购房产生的契税和利息由龙湖承担。

可以看到，该楼盘隔了5个月，购房者买的洋房就打了七六折。

辽宁省沈阳市沈北新区区委书记11月16日回复称，区委非常重视，立即责成相关职能部门进行调查了解。经房产局工作人员与开发商联系，已告知开发商禁止低于备案价大幅降价销售，企业销售中的特殊情况必须上报。企业销售行为，必须符合行业销售规定。

四季度以来，房企为加快资金回笼采取了“花式”促销，首付分期重出江湖。

近期，天津、哈尔滨、廊坊等城市的部分项目，推出首付分期、购房利息补贴等促销手段。甚至有个别项目在设定相应条款后，提供资金帮助购房者补齐首付款。

业内人士认为，开发商在营销手段上花样频出，与今年下半年房地产市场整体走势，以及房企所面临的资金压力有直接关系。

“尽管政策端有边际宽松的迹象，房企也在积极促销、希望能以价换量，但市场预期短期内难以快速逆转。销售如果不见起色，房企在销售端的压力将会持续较长一段时间。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

首付分期等促销手段再现江湖

位于河北省廊坊市固安县的绿宸•凤栖华府，近期祭出了首付分期付款的营销方式。据了解，该楼盘首付最低只要一成，余下的可在一至两年内还清。

“的确有首付分期的活动，每套房具体情况并不一样，可到售楼处面谈。” 该项目一位置业顾问告诉记者。

上述置业顾问还表示，今年市场行情不理想，为提振业绩，项目近期推出了免费送20年车位促销活动。而且近期推出的一些房源，每平方米售价较此前下调了700-1000元。

此外，据中新经纬报道，位于哈尔滨的和泓公馆、会展城上城，以及天津的中建•展望等项目，近期都推出了首付分期。

“首付分期要与我们签订合同。在约定的时间内，余下的首付款要自行解决，如果在约定时间内无法付清首付，责任由购房者自己承担。至于网签备案以及个贷，还是按政策及相关规定和流程走。”中建•展望项目置业顾问对财联社记者表示。

业内人士指出，首付分期并非新事物，每当市场行情欠佳，就会出现首付分期甚至零首付的现象，房企采用此种促销手段主要是为了加快项目去化。

克而瑞一位研究经理表示，降低首付门槛，往往出现在市场下行期、市场观望情绪较浓的时候。“降低首付门槛的好处是，只要购房者付掉首付、完成签约并达到相应条件，就可以从银行获得按揭贷款，房企可以快速实现资金回笼。”

一家江苏房企市场部经理告诉记者，除了分期首付，一些项目还推出了购房利息补贴等促销手段，来吸引购房者入市。

“销售人员会向意向购房者推荐，如果在一定时间内完成购房，购房人便可享受到利息补贴。不过这种补贴会设置一定区间、期限及条件，有的还会根据贷款方式的不同，做出动态调整。”上述房企市场部经理说。

上海一家中型房企市场部人士则向记者表示，在买家出现观望情绪下，一些三四线城市的楼盘已经对购房者展开争夺。

“我们从同行那里了解到，三四线城市的一些项目希望以价换量，但现在不少城市对降价管得比较严，房企不敢公开降价，只能在限定范围之内进行暗降。有项目推出分期返还购房者部分房款的优惠，相当于在总价上打了一定折扣，促进销售的效果比较明显。”前述人士说。

11月七成房企销售同比降30%以上

穆迪在日前一份报告中指出，监管机构为抑制房价上涨进行的调控效果显现，各线城市的房地产价格出现回落。“我们预计未来6-12个月，全国房价增速将继续放缓。原因是融资环境较为紧张，以及地方预计会持续抑制房价上涨。”穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称。

据亿翰智库最新数据，TOP200房企今年1-11月累计销售金额同比增速降至1.5%，较1-10月收窄5.3个百分点；11月单月销售金额同比下降37.9%，延续了6月以来的低迷状态。

在TOP200房企中，66%的房企11月销售金额同比降低，近七成同比降幅在30%以上。在TOP50房企中，11月销售金额同比上升的仅为5家，其余均有所下降。

另据穆迪公布的数据，按其跟踪的29家开发商运营数据，以3个月平均移动值计算，10月份29家房企合约销售额下降27.8%，9月份降幅为20.5%。

一家福建房企市场经理向记者表示，今年下半年市场持续降温，房企销售业绩也随之下滑。在此形势下，如何提高销售业绩、保证回款率，成为各家房企面临的首要问题。

“不少房企下半年投资活动基本停止，开源节流成为基本策略。虽然现在预售资金监管较严，但没有销售就没有回款，提高销售效率并加快完成项目竣工，才能加快资金周转。”上述房企人士说。

浙江一家房企营销部经理告诉记者，“下半年部分房企资金出了问题，市场信心不足。只能拼全力卖房子，手上多掌握一点资金，企业安全度才能高点。”

“随着企业冲刺全年业绩，年末成交有望企稳回升，但回升幅度或有限。整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。加大供货和优惠力度、以价换量仍是企业促进成交去化的必要手段。”克而瑞分析师表示。

中指研究院指数事业部分析师毛大鹏认为，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策传导至市场端还需要一段时间。“企业不应对后市盲目乐观，有必要保持谨慎态度。四季度销售规模或继续回落，房价保持小幅波动。”

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