央行降准对房地产市场有什么影响？
央行称，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
中国人民银行有关负责人表示，稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。人民银行坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
对于央行年内第二次降准，多位房地产业内专家认为，此次降准符合预期。降准主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但降准必然带来整体社会资金面的变化，有助于稳定房地产市场。
中原地产张大伟：房地产贷款政策最严时期已过去
中原地产首席分析师张大伟认为，降准不是为了救房地产市场，但已出现明显调整的房地产市场有望逐渐企稳。
降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微企业的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续房地产贷款政策边际改善。
对于房地产市场降准是利好，特别是短期银行的贷款额度会有所增加。对于购房者来说，降准能缓解当下房贷额度较为紧张的状况，排队等待放贷的购房者有可能加速获得贷款。对于房企来说，降准能在一定程度上缓解房地产市场资金压力。
整体看，降准后经济活力将有所升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金面会有所好转，再加上庞大的刚性需求，楼市有望止跌企稳。但对于人口流失的城市来说，房地产市场短期内很难走出调整。
易居研究院严跃进：降准后银行对房贷投放力度将增强
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，央行此次提出的“增强金融机构的资金配置能力”，就是增加银行贷款方面的自主权和投放能力。换句话说，以银行为核心的金融机构，未来贷款的额度和投放贷款的能力将明显增强，显然会影响今年12月份以及明年上半年的贷款投向。
从房地产的角度看，第一、降准的大背景下，银行对于房贷投放的力度增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于按揭贷款、开发贷款等领域的活跃，尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求。据此可以认为，后续房贷多投向此类领域。
第二、此次降息将利好房地产市场的活跃度。但也要注意一点，房地产市场依然要把握调控的主线，若出现违规资金进入房地产，各类调控必须收紧。换句话说，合理的房贷需求，可以更好地得到满足。但是违规的房贷需求，依然要收紧。
贝壳研究院许小乐：降准利于刚需、改善型购房需求释放
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，降准后房地产信贷环境有望继续改善，一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。这将会巩固11月的底部复苏局面，对4季度以及明年一季度的市场构成利好。
其次，降准利于刚需、改善型购房需求释放。12月6日，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计未来在居民首套房和改善型住房方面会有更好的政策支持。
中原地产研究中心统计数据显示，11月，北京二手住宅网签11851套，环比增长26.9%，同比下降31.4%；上海二手住宅成交约1.5万套，环比增加12.5%，同比减少53.3%。
另据广州市房地产中介协会统计，广州11月二手住宅共网签6044套，环比增长15.06%，同比下降58.02%。
此外，深圳二手住宅成交结束了七连跌行情。深圳市官方平台数据显示，11月，深圳共成交2118套二手住宅，成交套数较10月的1605套，环比上涨32%，但成交仍处于历史低位；二手住宅成交面积为20.07万平方米，同比大跌60.09%。
价格方面，据中指院百城二手住宅价格指数，2021年11月全国100个城市二手住宅平均价格为16013元/平方米；其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.06%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，除四个一线城市，11月以来杭州、武汉、成都等重点城市二手房成交量均有所回升，表现出筑底企稳的信号；价格方面，这些重点城市稳中有降。
其进一步表示，11月市场成交略有好转，主要受两方面因素驱动。“首先是信贷环境有所改善，广州、深圳、成都等城市主流贷款利率降低、放款加快，北京、上海、杭州等部分银行在清理前期的按揭存量单，也有银行恢复正常放款，整体放款周期加快，使得部分首次置业和前期卖房业主获得售房款项，加快购房进程，带动市场交易有所恢复。”
“另一因素是，三季度市场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，市场成交量恢复。影响二手房成交的驱动因素还在，预计成交量将继续增加，而价格则保持平稳或出现小幅回调。”许小乐补充道。
中原地产首席分析师张大伟认为，二手房市场此前已经连续数月下调，今年下半年全国楼市降温其中一个关键原因是信贷收紧。“以北京为例，7月后新房、二手房放款速度放缓，制约了市场成交。”
从近期贷款市场表现来看，个人按揭贷款出现了边际改善。据贝壳研究院统计，11月100城房贷平均放款周期为68天，较10月缩短5天，放款周期自4月以来首次缩短。
另据克而瑞监测数据，上海、成都、南京等城市放贷周期大幅缩短，如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。
“多地二手房成交量环比有所增长，出现了回暖的迹象或态势，但也要注意到，目前还没有回到此前的水平。不过，最近央行降准向市场释放了积极信号，市场成交向好态势预计会延续下去。”中原地产高级研究经理卢文曦告诉记者。
卢文曦指出，降准对恢复市场信心具有重要作用，但楼市稳定运行的大基调不会改变。“降准不会对房地产市场有过多倾向性，楼市还会在‘房住不炒’的大原则下运行。与此同时，新房及二手房市场合理需求会得到满足。”
“此次降准并不等同于救市，不过年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。对房地产行业而言，我们认为政策底已经到来，但市场底还需进一步检验。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。
在卢文曦看来，相比前几轮调控，目前来看房地产政策全面放松的概率不大。各城市根据自身情况因城施策，或将出台支持自住需求这样有针对性的政策，但政策反转的可能性较小。即使有利好政策，但市场预期转向的传导，也需要一定时间。
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