政治局会议首提“促进房地产业健康发展和良性循环”，支持合理住房需求

更重要的是促进房地产行业高质量发展。

12月6日，中央政治局会议强调“促进房地产业健康发展和良性循环”。在参加上述CF40研讨会时，与会专家认为，房地产行业实现高质量发展，必然要求行业与人口和城市实现良性循环。

长期来看，须从财税和土地两方面入手，通过财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府对土地市场的依赖；推动土地市场改革，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。同时，应加强多部门的政策协调，稳定政策预期，促使房企改变经营模式，实现自我调整和转型。

缓解房企流动性压力保障刚性购房需求

与会专家建议，短期内应注重稳定市场预期，重点防范房地产行业出现大面积的流动性风险。尽早为房地产市场注入流动性，缓解流动性压力。

流动性纾困措施的出台宜早不宜迟。如果房地产行业内的资金难以弥补流动性缺口，可考虑从外部注入流动性，如由资产管理公司从金融市场获得较低成本融资，承接房地产市场的不良资产、接续房地产开发项目的运行，从而为房地产市场注入流动性。

此外，缓解流动性困难还可考虑：

（1）恢复房地产开发贷和住房按揭贷款的发放至正常状态；（2）阶段性放开信托融资，大力支持私募股权基金；（3）针对美元债发行受阻的情况，可通过给房企增加一定额度的境内发债计划，让房企通过市场化方式获得融资，从而稳定市场信心。

而对于已经濒临违约、破产的房地产企业，要为其提供清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架，以明确债务清偿顺序和资产快速处置方案。部分房企在经营模式转换和流动性压力下，不可避免地面临违约甚至退出市场的压力。违约后表内外债务如何处理，“保交楼”、保供应商资金的缺口和责任如何分担等问题，都需要以清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架为基础。

针对已经明显出现风险暴露的企业，可考虑由相关部门成立联合组织，对这些企业进行有组织的破产重组，这样既实现了行业出清，也可达到阻断风险蔓延的目的。还可考虑设立政府性基金或出台金融政策，支持现阶段并未出现风险暴露、合规程度较好、经营比较稳健的大中型房企。

与会专家指出，保持金融系统流动性合理充裕，降低房企债务问题对银行的直接冲击。监管部门需要提前做好应急预案，重点防范房地产行业出现流动性危机，同时预留出相应资金以备紧急状况下使用，保证能够在重大风险事件发生后及时稳住市场预期，维护市场信心。

与会专家强调，需充分保障居民购房的刚性需求。房地产交易持续低迷，需求端的走弱使得房地产公司难以回笼资金。当前个人住房贷款增长放缓一方面是由于监管政策强化，遏制了房地产投机性需求，但同时也可能使部分居民家庭新购房、改善住房的刚性需求得不到满足。另一方面贷款周期的拉长也对个人住房贷款造成一定的拖累。因此当前要保障个人住房的刚性需求，部分改善性住房需求也不应该过度收紧，确保此类需求得到满足，有利于地价、房价和预期的稳定。

探索设立房地产公募REITs产品调控政策注重协调与稳定

与会专家指出，长期以来，银行对房地产的开发贷款受到比较严格的规模限制，很多房地产企业不得不通过各种渠道获得表外融资。这不仅提高了房地产企业的融资成本，也让监管部门难以全面掌握房地产企业的实际债务状况，以及房地产行业与金融体系的实际关联度。

房地产行业要实现高质量发展，必然要求房地产企业的融资模式更加透明、合规。但现实情况下，房地产企业要想把表外融资转回表内，存在较大困难。这种困难一方面体现为金融机构的涉房贷款仍面临较为严格的规模限制，另一方面体现为缺少其他合规的金融工具，让房地产企业能够从公开市场获得融资。

与会专家建议，适度拓宽房企融资渠道，尽快探索设立房地产公募REITs产品，给优质房企的优质项目提供更多的融资工具，盘活现有房企资产的存量价值。在发达经济体中，公募REITs产品是房地产企业的重要融资渠道。我国公募REITs在支持物流产业园区、交通基础设施建设等方面已经积累了不少成功经验，有条件在短时间内探索设立相关产品。这种方式可以盘活现有房企的资产存量价值，同时也为其他金融机构和市场主体提供更多的投资标的。

此外，在调控房地产市场过程中，监管层面一要注重政策协调，二要保持政策稳定有序。各部门需注重政策协调，避免出现因政策不协同而阻碍行业正常经营的情况。各部门出台的房地产调控政策应保持稳定，让房地产企业准确意识到改变经营模式的必要性，促使房地产企业形成稳定的预期，加快实现自我转型和自我调整。各地应结合当地实际情况出台相应的调控措施，在坚决遏制房地产炒作的同时，加快满足当地居民合理的购房需求，保障消费者基本权益，促使房地产企业恢复自我造血功能。

推动财税与土地市场改革促进房地产业健康发展

促进房地产业健康发展和良性循环，必须着眼长远，推动一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府对房地产的依赖；另一方面，推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。

具体而言，首先要推动财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府财力对房地产的依赖度。其一，理清政府与市场边界，改革行政体制，理顺中央和地方事权和支出责任，上收部分事权到中央，减轻地方政府事权和支出责任。其二，通过改善各地营商环境和推动当地产业转型，持续吸引人口流入来优化税基进而提高财政的可持续性。

二是要推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性。

（1）住宅土地供应考虑以常住人口增量为基础，实现“人地挂钩”。增加人口流入地区和都市圈的住宅土地供给，优化土地供应结构，让房地产的长期发展与中国经济发展趋势相匹配。

（2）补上城市基础设施和公共服务的短板，提高有效住房供给。住房供应不仅仅是住房本身，也包括住房附着的交通、教育、医疗等公共服务和交通基础设施。完善基础设施和公共服务，其实是变相增加高品质住宅的供给。

（3）大力发展保障房建设和租赁市场。应丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。允许地方政府以合理价格收购已经建成但销售出现困难的住宅，既帮助相关房企缓解现金流压力，同时收购的住宅还可用作保障房、公租房和人才公寓的住房储备。

（4）坚持“因城施策”的基本原则。在确立改革大方向的前提下，给地方政府在土地使用、建设项目融资、公共基础设施建设、公共服务等方面留下足够的自主决策空间，让房地产改革成为撬动中国经济改革的新支点。

对比两次会议的表述，分析师认为，房地产调控最紧的时刻可能已经过去，下一步的重点是“促进房地产业健康发展和良性循环”。

房地产调控或迎来边际宽松

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合央行宣布下调存款准备金率的消息，将对房地产市场带来利好。

12月6日，中国人民银行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约1.2万亿元，更好支持实体经济。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“支持”一词具有非常强的信号意义，后续各类政策包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都会给予配合。

今年4月以来楼市调控持续升级，各地出台的限购、限售、二手房指导价、控制房贷等等措施不一而足。据中原地产统计，截止到11月15日，2021年全国房地产调控次数高达550次，刷新历史纪录。

在密集高压的调控之下，下半年以来多地成交量出现断崖式下跌。中指研究院数据显示，今年第三季度，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平，个别城市单月成交量跌至近十年最低值。

许小乐表示，在这一轮调控之下，部分合理住房需求也受到抑制，如果这些需求长期被压制，不利于房地产市场平稳发展。因此，这次政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。“预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。”他说。

中指研究院也认为，明年刚需和改善性住房的资金需求将得到更好地满足。“部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。”中指研究院称。

分析师强调，边际宽松不是全面宽松，“房住不炒”仍是政策的主基调。在中国追求高质量发展、实现共同富裕目标的过程中，不要再臆想政策会对房地产行业“放水”。

政治局会议首次提及“良性循环”

昨天会议的第二个看点是“促进房地产业健康发展和良性循环”，“良性循环”这个词是首次出现在中央政治局会议层面。

11月24日出版的《人民日报》发表了中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤《必须实现高质量发展》一文，文章中也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

业内人士指出，中央在一个月内连续提及“良性循环”，表明监管层已关注到当前房地产市场循环路径遇阻带来的风险。

“下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。”中指研究院称。

房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。从土地出让环节来看，当前供地循环不畅，土地出让频频流拍，开发商拿地情绪不高；从开发环节来看，由于资金链紧张，开发商开工积极性不高；从交易环节来看，因为银行贷款被限制，加上房价上涨预期不再，导致买房需求受到影响。

严跃进表示，过去讲房地产政策，主要是提“平稳健康发展”的目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。“房地产市场的良性循环很关键，市场不好会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。”

红塔证券分析师李奇霖指出，尽管长期来看，中国经济转型要逐步“去地产化”，尽管“房住不炒”战略的大方向坚定不移，但短期来看，房子过快减值显然不利于金融风险防范，一方面金融机构有不少的房地产信用敞口，另一方面，房子是非常重要的抵押品。因此，针对房地产调控的措施需要修正，把“恶性循环”变成“良性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长。因此，央行全面降准也有增加资金润滑剂对循环链条进行疏通的目的。他预计，今年年底房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹，而不是趋势性反转。

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