江苏海安出台改善性住房支持政策！宁波第三批集中供地出台优惠政策

不过，有业内人士认为，在海安之后，全国或还会有其他城市跟进出台支持改善性住房的政策。不过，目前热点城市刚需住房的信贷仍未得到充分满足，预计改善性住房政策放松或主要出现在三四线城市。

海安市明确支持5类改善性住房需求

江苏省南通下辖的海安市近期通过政府官方微信公众号发布消息称，该市住建局、自然资源规划局等五部门出台了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》并于近期实施。在该《暂行办法》中，明确了5类改善性住房人群，并给予相应的优惠政策。

具体来看，这5类改善性住房人群分别为企业单位的人才和职工群体、本市常住居民二孩和三孩家庭、本市常住居民家庭首套刚需及特定改善型需求群体、挂钩复垦弃宅进城农民群体、新市民群体。

针对5类不同人群，该市还给出了不同的购房优惠政策。如对于子女未满18周岁(截止2022年2月28日)的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。而对于原籍不在海安当地，因工作或上学等各种原因来海安的新市民，在购置首套预售商品房时享受每平方米200元优惠。但此次政策并未涉及到银行房贷的优惠。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，尽管海安市仅是个地级市，但率先出台改善性住房优惠政策，仍然具有较强的信号意义。这是对此前中央政治局“满足购房者的合理住房需求”、银保监会“满足改善性住房按揭需求”要求的落地。他预计全国其他城市近期也会有类似的支持政策，以真正缓解房企销售压力，进而促进房地产市场健康发展。

一线城市改善性住房信贷政策未现松动

财联社记者今日从北、上、广、深等多地的银行了解到，目前各地房贷政策与上月相比并未有明显变化，尤其是对改善性住房的信贷需求，各地银行暂未有所松动。目前，这四地银行在判定首套房贷时均“认房又认贷”。

通常而言，改善性住房的购房者主要分成两类，一类是新购二套房，一类是“卖一买一”的换房需求。有银行人士对财联社记者表示，对于改善性住房的购房者来说，房贷认定标准十分重要。“认房又认贷”意味着只要名下有这一地区房产或有过房贷记录的购房者，均被认定为二套房购房者；但在“认房不认贷”的政策之下，大部分“卖一买一”的购房者都可享受首套房的贷款政策，利率和首付款比例都比二套房更低。

“目前我行没有针对改善性住房购房者的优惠措施。”上海某国有银行信贷人士对财联社记者表示，如果购房者在本市有房或是有房贷记录，都将按照二套房的标准贷款。当前，该行二套房首付款比例最高达到7成，贷款利率为5.7%，相当于首套房贷1.14倍。

多家上海地区银行人士对财联社记者表示，上海二手房申请房贷目前执行“三价就低”原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，因此改善性住房购房者如果购买二手房，需准备更多的首付款。而购买新房的选择性亦相对较少，一些热点楼盘摇号可能触发积分政策，而二套房购房者相对处于劣势。

而北京地区多家银行目前房贷额度较为紧张，一些银行甚至暂停了二套房贷业务。一位国有大行的信贷人员对财联社记者表示，由于年底收紧额度，目前房贷普遍批不下来，只能明年年初再看情况，但现在房贷排队的购房者比较多，明年一季度也未必有额度。另一家北京地区国有银行信贷人员虽然表示“有额度、能贷款”，但他亦坦言，最快也得明年三四月份签约，放款可能还要再推迟至少3个月。

不过，广深地区银行则普遍表示房贷额度充裕，目前存量房贷基本放完，无论是首套、二套房放款时间约在1-2个月，相比此前明显要快。而在利率方面，广深地区近期房贷利率未有变化，深圳地区银行首套房贷利率基本为5.1%，二套房贷利率为5.6%；广州地区目前主流银行的首套与二套房贷款利率分别为5.85%、6.05%。

改善性住房需求需更多支持

上周五，银保监会新闻发言人在答记者问中指出，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。而随后召开的政治局会议亦提及“满足合理住房需求”。业内人士普遍认为，改善性住房需求与首套房刚需一样，均是合理的购房信贷需求，理应支持。

光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，随着按揭贷款被逐步满足，按揭定价具有较强的下行确定性。结合银保监会关于“根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求”表述来看，除按揭利率下行外，未来不排除部分地区银行根据各地楼市情况，对于改善性住房首付比、利率、以及“认房又认贷”的政策进行调节，从而实现对“改善性”住房需求的支持。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来最可能放松也是最应该放松政策是房贷认定政策，应该逐渐从“认房又认贷”恢复到“认房不认贷”。不过，从目前的情况来看，一线城市房贷依然吃紧，首套房贷仍需进一步得到满足，因此短期内难言改善性住房需求政策的放松。相对而言，三四线城市楼市相对低迷，改善性住房需求政策放松的可能性更大。

中信证券分析认为，由于金融系统是一个大体垂直管理的系统，不存在明显的条块分割问题，预计房地产信贷的合理投放将落到实处。尤其在个人贷款方面，由于整体而言资产质量不成问题，相信从2021年11月起按揭贷款放款将陆续加快。2022年之后，随着新一年信贷额度重新开始计算，预计按揭贷款投放将可能达到近几年来最为充裕的水平。

此外，中国银河证券发布的研报预计，当前市场销售仍未触底，但 11 月环比已经出现改善，随着支持政策的落地，销售将逐步修复。不过，由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响，未来销售修复的速度将较以往慢一些，预计明年年中企稳。

日前，宁波市自然资源和规划局发布第三批集中供地意向预申请公告，共推出32宗意向出让地块，其中25宗为住宅商住地，2宗为公共租赁住宅用地，5宗为安置房用地。

本次意向预申请公告期为今年12月8日至12月20日，有意向参与地块竞买的房企，应在12月20日前提交意向预申请，承诺愿意支付的土地价格。

值得注意的是，宁波市自然资源和规划局在此次公告中明确，土地款缴纳可延期：若被出让人接受的意向预申请人竞得该预申请地块的，第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月。

对此，宁波市自然资源和规划局一位工作人员向记者表示，这是刚刚推出的最新优惠政策，主要是为减轻企业支付土地款的压力。

“第一期20%的土地款，要在一个月内缴清；第二期土地款可在填写相关申请后，延期4个月付清余下的土地款。推出这个政策的不只是我们区，宁波其它几个出让地块的区也一样，是市里统一出台的政策。”宁波市自然资源和规划局海曙区一位工作人员说。

克而瑞企业战略部总经理刘晨光认为，无论对民营房企还是央企或国企，该措施都是投资上的利好消息。

“从11月土地市场的情况看，民营房企拿地数量很少。近期新房销售市场低迷，加上市场认为明年楼市存在较大不确定性，房企拿地意愿较低。宁波此次供地规定第二期土地价款缴纳时间可延期四个月，一定程度上将缓解房企流动资金压力，也有助于增加企业拿地的积极性。”刘晨光在接受记者采访时说。

一家浙江房企内部人士向记者表示，第二期土地款延期支付的确有一定吸引力，但当前房企拿地时，还会综合考虑地块价格、去化情况以及预售资金监管等因素。

“土地款延期虽然不错，但开发商也会看市场销售、资金周转情况。宁波对预售资金监管的严格度，差不多仅次于杭州；如果预售资金周转速度过慢，也会影响到拿地积极性。”上述人士补充道。

事实上，在土拍市场趋冷的背景下，已有多个城市对土地款的支付进行了延期。

据中指院监测数据，无锡三批次供地中，有50%的地块首付款支付时间，较二批次延后20天。广州、苏州等城市对土地尾款支付限制有所放宽，其中广州部分三批次地块取消一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。

“苏州多数三批次地块未披露地块市场指导价，即取消房企因竞价较高触发提前一个月付款的限制，直接或间接降低了房企的流动资金压力。”中指院浙江大区常务副总经理高院生表示。

除了规定土地出让金可以延期支付，为鼓励房企参与拍地，部分集中供地的城市调整了土拍规则，包括下调保证金比例、取消联合拿地和保证金捆绑限制，以及降低参拍资金门槛等。

例如，苏州、南京等城市下调了部分地块保证金比例，其中苏州除吴江外其他区域地块保证金比例由50%下调至30%；南京和无锡第三批供地主城区部分地块保证金比例由30%下调至20%；福州第三批供地保证金比例全部设定为20%，较第二批集中供地部分地块50%或100%的保证金比例降低不少。

此外，南京第三批供地取消了“不得联合竞买”的限制，福州允许未竞得房企参与符合保证金条件的其他宗地的竞买，进一步降低了房企参拍资金门槛和资金占用成本。

“挂牌城市第三批次地块出让条件保持严中有松，遵循自然资源部的土拍规则要求，对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变，但对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

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