中产集体停贷潮恒大项目最多
中产集体停贷潮恒大项目最多
自6月30日，江西景德镇恒大一项目全体业主打响强制停贷第一枪后，一场集体停贷潮正在快速蔓延。
克而瑞地产研究统计称，截至7月13日，已有106个项目加入其中，涉及深圳、武汉、郑州、长沙等近20个多城市，其中郑州一市就达到26个项目，涉事开发商包括恒大、世茂、富力、阳光城等，尤以暴雷的恒大项目最多，近30个。
据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积平均占比20%左右，违约房企占行业总产能的比例约25%，估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径)，总量约为5亿平米。
从潜在受影响的银行资产看，据广发证券统计，假如停工5亿平米，按照1w/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿按揭贷款。
当业主强制性停贷时，意味着业主可能会面临征信、罚息、被起诉等方面的问题，但是其抵押给银行的房产由于未完工必然在价值上要打很大折扣，伴随的便是商业银行最优质的按揭贷款，会成为比较严重的问题贷款。
这轮房地产危机正在波及到烂尾楼层面，而最大的受害者无疑是千千万万个家庭。宏大叙事的一粒尘埃，落在他们身上变成一座大山。面对房财两空，他们抱团行动、暴力止损。若强制停贷潮持续蔓延，房地产危机可能外溢到银行系统。
在金融市场中，这种集体行动颇为罕见。如何看待集体强制停贷?问题出在哪里?到底该如何监管楼市?
停贷风潮涌起
不还贷、上征信、丢首付，这是代价极大的违约事件。这次业主集体单方面宣布强制停贷确实震惊市场。有人认为，无法交楼、违约的是开发商，与银行无关，业主应该履行贷款合同。但楼盘烂尾，交楼无期，业主每月还要背负沉重的贷款，这事放在谁身上都难受。
关键点是业主与开发商的购房合同，业主与银行的贷款合同，这两份合同是不是独立的?
如果业主向私人甲借100万，第二天用这笔钱向开发商购买了一套房，那么这两份合同是独立的，甲和开发商不存在事实关系。不过，购房合同和银行贷款合同不是相互独立的，银行贷款合同是建立在购房合同基础上的，银行与开发商存在事实关系。购房合同类似于主合同，贷款合同类似于从合同。在法律上，这种界定不一定准确，但这两份合同有事实上的关联。比如，银行提供的贷款是用于购房的专项贷款，银行必须在楼盘封顶后才能发放贷款;又如，银行是专项资金的监管方，必须将贷款资金打入预售监管账户，并履行监管义务。
如今，业主集体强制停贷的主要理由就是银行在这些关联的事实上违规。
不少强制停贷的告知书反映：
作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;
作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。
作为预售资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
以上信息待具体项目核实。在实际操作中，部分银行可能存在提前违规放贷、专项资金未进入监管账户、未履行专项资金监管义务等问题。事实上，很多烂尾项目的直接原因是开发商提前拿到了违规发放的贷款，并且挪用了预售资金。
2014年开启的这波房地产大潮，郑州等城市大搞棚改货币化，恒大等开发商极度冒进，采取高周转的方式攻城略地。所谓高周转，一是从拿地、贷款、建房、销售到还贷在一个较短(如6个月)的周期内完成;二是未等这个项目完成，就利用销售回款资金进入下一个项目，如此项目接项目快速循环滚动。
这个过程就涉及到两个问题：一是挪用销售回款，包括预售资金;二是持续加杠杆。一旦遭遇信贷危机，房企资金链容易断裂，高周转无以为继，就会涌现一堆烂尾楼。在这波房地产大潮中，恒大等开发商在所谓的新一线城市、三四线城市持续高周转，如今郑州出现了不少烂尾楼，其中恒大的楼盘偏多。
银行其实是这种高周转模式的“发动机”。如果银行给开发商提供违规贷款，未封顶提前放贷，没有将专项资金打入监管账户，那么银行相当于放大了风险，有着不可推卸的责任。
根据央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及相关规定，银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
如果是一项正常的市场交易，业主需要承担其中的交易风险，购买合法的期房类似于期货，风险会更大一些。如今，烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险，只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险，要求停止还贷。
业主能否以此为由向法院申请解除贷款合同?
如果项目烂尾无法交楼，甚至开发商破产，业主可以向法院申请解除购房合同和贷款合同。这是正常的途径。如果银行出现明显违规行为，法院受理的机会会大一些。但是，根据该类司法判决的经验，法院支持业主的可能性很低。虽然今年2月份浙江有个案支持业主停贷，但当下法院是否敢开这个口子是一个疑问。
从维权的角度来看，业主退而求其次的办法是业主集体与银行、监管机构协商、谈判，达成停贷协议，维持贷款合同，但暂缓还贷。这样，监管部门和银行有压力促进项目复工。烂尾楼问题是一个个非常具体复杂的个案，没有太多一致性的办法，只能寻求属地管理、本地协调。
从处理烂尾楼的经验来看，如果开发商破产、跑路或资金被挪用，楼还没封顶，解决的难度非常大。房地产属于高投入、高风险的项目，项目严重烂尾后，资金窟窿巨大，债务纠纷复杂，很难找到第三方接盘，地方化解的动力不足。一些城市现在还有上个世纪90年代的烂尾楼，这轮房地产泡沫都没能化解掉。
如果开发商因资金链紧张停工，项目进度尚可，地方政府若能促成银行继续给其贷款，或许还有机会复工交楼。这种经济系统中的集体行动其实不多见，但有它的特殊作用——迫使相关责任方一起解决。但凡有点机会，我建议业主还是设法争取。
说到这里，有些心酸。在中国，房子是民生的民生：是打工人的城市归属，是孩子上学的资格，是年轻人谈对象的条件，几乎是中产家庭所有的资产。
过去这些年，中国家庭努力工作就是图个安居。为了这套房子，花掉了两代人的储蓄，牺牲了父母的养老金，透支了未来的消费，背负着30年的债务。当房子烂尾了，一些家庭的希望就破灭了。
实际上，但凡能够交楼，中国家庭都愿意勒紧裤腰带供着，因为我们太需要、太在乎房子了。信用是个人最后的资产，失信的代价在中国同样是非常沉重的。但当希望破灭了，失信就变得没有那么可怕了。
所谓宏大叙事的一粒尘埃，落在个人头上就是一座大山。
关于银行风险
实际上，银行的利益与房地产市场高度捆绑。若停贷断供潮愈演愈烈，烂尾楼风险可能外溢到银行系统。
根据不完全统计，网络上公开的几十个楼盘业主发布的强制停贷告知书，涉及到的住房贷款超过300亿。虽然我们没法知晓有多少购房者将实际停贷违约，但两个基本的事实是：一是烂尾楼的数量增加，停贷违约的数量也会增加;二是停贷违约数量增加，银行不良率也会增加。
房地产贷款(含房地产企业贷款和个人住房贷款)是商业银行贷款主体。从2014年开始，随着房价持续上涨，个人住房贷款的比例快速增加。根据央行公开的信息2014-2017年，个人住房贷款占当年住户部门贷款增量分别为68%、78.8%、89.7%、74%，占当年银行贷款增量的23%、26%、45%、39%。这还不包括房地产企业的贷款。从这个比例可以看出，信贷开足马力全力吹起了这波房地产大潮。
2020年下半年，监管部门开始对房地产市场的贷款进行限制，包括三道红线政策和五档信贷政策。五档限贷政策将银行分为5个档次定制上限。比如，第一档中资大型银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%;又如，第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%。
流动性被限制后，房地产市场的贷款规模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》显示，从增量上看，2021年，全年人民币贷款增加了19.95万亿元，其中个人住房贷款新增3.81万亿元，占增量贷款的19.1%，较上一年下降了7.2个百分点，低于2014年的水平。从存量上看，2021年末，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长 7.9%。其中，房地产开发贷款余额 12.01万亿元，同比增长0.9%;个人住房贷款余额 38.32 万亿元，同比增长11.3%。房地产贷款余额在全部贷款中的占比下降到27.07%。进入2022年，1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26.0%。
房地产市场陷入流动性困境，恒大等大型开发商爆发债务违约风险。开发商债务违约，项目大量停工，烂尾楼危机浮现，这又进一步恶化了房地产销售和个人住房贷款。数据显示，今年1-5月，定金及预收款19141亿元，下降39.7%;个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。
不过，有三个事实值得关注：
一是从贷款存量来看，房地产贷款余额在全部贷款中比重依然不低，占比达27.07%。
二是尽管近两年各大行都在降低房地产的贷款比重，但是房地产不良率正在上升。2021年四大行的房地产新增贷款占新增贷款总额的5.7%, 比2020年下降0.39个百分点。但是，房地产市场新增不良贷款占比上升至12%，比2020年增加了4.3个百分点。
三是银行猛踩刹车反而容易触发房地产债务风险，进而引发一系列的烂尾楼和信贷违约事件。在2014这波房地产泡沫中，恒大等开发商非常激进，给他们提供贷款的不少是城商行。截止到2020年6月30日，恒大的信贷账单显示，民生银行的贷款余额最大，为293亿，其次是农行，然后是浙商银行，其中很多是城商行。
今年3月，央行发布了2021年四季度央行金融机构评级结果。评估结果显示，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。不过，10%的城商行处于高风险，资产占全部城商行的3%;另外，村镇银行风险最高，高风险机构数量为103家，资产占比为7%。
近期，河南多家村镇银行出现了取款问题。该类村镇银行的问题主要是个别私人股东资金转移和违规放贷上。城商行的风险主要是给房地产企业激进放贷。截至2021年末商业银行不良率为1.73%，较2020末下降0.11个百分点;但是，城商行的不良率在恶化。
值得注意的是，个人住房贷款一直是银行信贷质量的稳定器，不良率低于制造业贷款、公司贷款和消费贷。截至2021年末，锦州银行、泸州银行、甘肃银行个人住房贷款的不良率分别为1.58%、1.34%、1.3%，其余银行的不良率均低于1%。
如果烂尾楼潮引发集体停贷断供潮，个人住房贷款的违约率定然上升，这将触及银行信贷质量的稳定期。近些年，监管层一直强调避免房地产风险外溢到银行系统，避免系统性金融风险。因为银行风险背后是无数家庭的存款。个人住房贷款的不良率底线是银行系统性风险的底线。从开发商、购房者到银行、广大储户，这是一个难以独善其身的时代。