以租换购、租购并举，多地创新保障性租赁住房供应思路
盘活市场存量，打通租购循环，保障性租赁住房
近日，四川省住房和城乡建设厅发文，决定在成都、泸州、绵阳、南充、宜宾、达州市开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。支持政策中，除了向房东提供税收优惠、水电气价格优惠之外，还提出“限购城市，居民自愿将自有存量住房纳入保障性租赁住房规范管理的，且5年内不上市交易，可一次性新增购买一套住房”。
7月6日，成都率先推出细则，明确“将住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格”。
在此之前，长沙已经于5月推出过“存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算”的政策，有效拓展了租赁住房供给渠道，促进租购并举。
多位受访业内人士告诉21世纪经济报道记者，各地因城施策盘活闲置存量，不仅优化了保障性租赁住房的供应结构，还打通了买卖市场与租赁市场的良性循环，此类政策性与市场化并重的创新举措有望进一步推广落实。
保障性租赁住房的建设推进，最终指向的是房地产健康发展、良性循环。-视觉中国
拓宽筹集渠道
将符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理，是多方共赢的举措。
7月6日，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室印发了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》(以下简称《指南》)，明确了居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范。
《指南》要求，居民自愿住房纳入保障性租赁住房管理后，该房源5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)，5年期满后可申请退出。
租金方面，保障性租赁住房的租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。
值得注意的是，居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
“基于四川省一户多房和多户无房的现实，开展打通市场通道筹集保障性租赁住房，有利于进一步盘活市场存量房源。”四川省住建厅有关负责人表示，该举措一方面将提高住房资源利用效率，拓宽保障性租赁住房房源筹集渠道，培育和发展住房租赁企业，也可以缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进住房租赁市场平稳健康发展。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉21世纪经济报道记者，成都提出“以租换购”的方式扩大保障性租赁住房供给，进一步丰富了政策端盘活存量的“工具箱”。她表示，目前仅凭新建的增量，尚不足以支撑保障性租赁住房的房源筹集，盘活存量房不仅可以有效降低存量房的空置率，提升社会效率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，缓解政府在存量房配建方面的财政压力。
“另外，新建租赁住房从建设期到装修期都需要一定的时间，而盘活存量住房的房源供应的时效性较强，存量房能立即入住，且大多都在市中心，交通和周边配套设施方面也更具优势。”赵然分析说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出，成都该举措也将激活改善型住房需求，达到租赁市场和购房市场健康发展的双重目标。
对于新市民、青年人群体来说，将市场存量房源纳入保障性租赁住房，意味着可以通过住房租赁管理平台，选择申请均匀分布于市内各区域的房源，房租甚至相当于市场租金的90%，减少了诸多找房之苦。
“国有企业和其他专业化、规模化住房租赁市场企业向社会发布征集令征集房源，统一运营管理并主要监管责任，房源安全和品质有保障，可规避租赁风险和纠纷。”四川省住建厅有关处室负责人进一步指出。
一位成都新市民告诉21世纪经济报道记者，希望市场上因此多出现一些保障性租赁住房房源，“如果能住得离公司近一些，租金又便宜，何乐而不为呢?”
驶入快车道
自去年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布之后，各地拉开了建设保障性租赁住房的大幕。今年以来，保障性租赁住房的筹备更是驶入了快车道，配套政策加速落地，各地因城施策，多渠道保证筹集效率。
顶层设计上，增加土地供应、减免税费、财政补贴、金融支持、建立多部门联审机制、简化审批流程，以及通过奖励购房资格盘活住房市场存量等“一揽子”措施加快落地，意在全方位支持保障性租赁住房建设。
各地也陆续明确“十四五”期间供应目标。据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至今年6月，在“十四五”期间重点发展保障性租赁住房的试点40城中，几乎全部重点城市已发布发展保障性租赁住房的实施意见或“十四五”规划。
其中，有20个城市的保障性租赁住房完成指标在10万套(间)以上;北京、上海、深圳、重庆四个城市的指标在40万套(间)以上;杭州、西安的指标定在30万套(间)以上。
筹集渠道方面，除了集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地建设保障性租赁住房之外，推动存量闲置房屋转化为保障性租赁住房的举措更是灵活应用在市场实践中。
此前，东莞提出将闲置的公租房、拆迁安置房等房源用作保障性租赁住房，包括租赁住房和公寓、政府公房和机关企事业单位宿舍、老旧小区和城中村存量住房等。
重庆特别明确，引导市场主体积极参与保障性租赁住房建设，以盘活存量为主，优先利用公租房、公房、安置房、居民住房等，支持将政府闲置的各类住房和符合条件的市场住房盘活用作保障性租赁住房。
郑州支持村集体经济组织成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房。
长沙和成都则探索盘活存量市场租赁住房资源。据长沙晚报6月12日消息，长沙开展“盘活存量房供作租赁住房”试点一个月时间，共有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户，实现了刚性需求、改善型需求及租赁需求的统筹与分流。
“发展保障性租赁住房将成为房地产市场长期健康发展的压舱石和稳定器。”赵然告诉21世纪经济报道记者，保障性租赁住房的建设推进，最终指向的是房地产健康发展、良性循环。