豪宅项目烂尾多年业主无奈自筹逾8000万“自救”
10年漫长交付之路
万川瑞园的业主未曾想到，自己所购的房子，要在10年之后才可能实现交付。
万川瑞园位于浙江瑞安滨江大道与巾子山路交汇处，开发商为浙江万川房地产开发公司。项目由3幢33层高层组成，总占地面积约1.44万平方米，总建筑面积3.93万平方米。
由于临近飞云江，在地段上具备天然景观优势，开发商将万川瑞园定位于“瑞安顶级全江景地标豪宅”，吸引了不少有资金实力的购房者。
公开资料显示，万川瑞园1幢于2011年12月开盘，开盘均价2.4万元/平方米。瑞安市一位业内人士告诉记者，万川瑞园部分楼层、房型及景观俱佳的房源，当时售价可达3万元/平方米。
“这个价格放在一线城市也许不太起眼，但在我们这里，当时算是比较贵的，该项目周边楼盘现在的售价也只有2万元/平方米左右。”上述业内人士补充道。
然而，这一项目未能如期竣工，万川瑞园业主也因此经历了漫长的等待。因开发商资金链紧张，该豪宅项目2013年出现时建时停情况，2014年后处于停工状态，一直未能完工。
“这个项目开发了很长时间，从开始建设至今，前后有十年多了。万川瑞园位置不错、又是豪宅，成了瑞安市知名烂尾楼。”瑞安市住建局一位工作人员对记者表示。
天眼查信息显示，万川瑞园的开发商浙江万川房地产成立于1993年，林国林持有40.03%股份，为公司最终受益人，林恩胜、林恩仁、林建恩各持股19.99%。
“开发商为什么停工，具体原因并不清楚。”上述瑞安市住建局工作人员说。
记者从当地法院对浙江万川房地产大股东的限制消费令中得知，该公司存在较多金融借款合同纠纷。
具体来看，2016年11月，信达资产浙江分公司向温州市鹿城区法院提出申请，请求法院对浙江万川房地产及公司直接负责人林恩胜采取限制消费措施。2018年7月，温州市鹿城区法院发布了对林恩胜的限制消费令。
据天眼查信息，自2018年至今年3月底，林恩胜被限制消费次数达30次。提出申请的名单中，包括浦发银行(600000)温州殴海支行、工行温州城西支行、建行温州支行以及华融资产浙江省分公司、百盛联合建设集团在内的多家金融机构、建筑公司，以及十几位自然人。
“温州地区民间借贷较活跃，不排除开发商出现资金问题后，为弥补资金缺口，曾试图通过民间借贷方式来盘活项目的可能，这可能进一步增加项目债务的复杂程度。”浙江一家房产机构分析人士认为。
业主入场垫付资金
瑞安市这一烂尾多年的临江豪宅项目，有望于今年结束马拉松式交付。
据瑞安日报消息，为完成“烂尾工程”扫尾工作，万川瑞园部分业主自去年7月与一家企业展开协商后达成续建协议，由数名业主出资垫付部分资金，直至顺利交付，截至目前，合计筹集了约八千万元。
一位知情人士向记者表示，暂不知项目资金缺口有多大，但项目之所以能通过自筹资金方式实现续建，与项目本身及业主方面都有一定关系。
“项目体量不大，业主也有一些实力，经过这么多年，业主实在不想再拖下去，才会筹资展开项目收尾建设工作。”前述知情人士表示，如果进展顺利，该项目有望于今年年底前竣工交付。
八千万元的资金，并非一笔小数目。是业主垫付了全部续建工程资金，还是业主联合施工方或相关企业按一定比例出资，推动了项目的收尾?
对此，瑞安市住建局工作人员向记者表示，“对工程建设方面的问题比较清楚，但业主与合作方究竟达成怎样的协议，这其中的细节并不掌握。”
据悉，由于该项目仍有部分存余资产，项目竣工后，这部分资产或可补偿业主前期垫付资金。“项目仍有一些待售房源，楼盘竣工之后，这部分房源可销售，如此可回笼部分资金。”前述知情人士告诉记者。
记者查阅温州市房地产市场信息网发现，截至今年7月15日，万川瑞园共有45套待售住宅，面积从218平方米至453平方米不等。不过，据瑞安当地媒体报道，这部分未网签房源为限制房产。
卢文曦指出，限制房源或与资产被冻结有关，即使这部分房源可以销售，也可能会优先偿还债务，不一定能用于补偿业主先前垫付的资金。
“业主自筹资金后期能否得到补偿，涉及多方面因素，包括未来能否与债权人达成协议，理顺债务关系等。”卢文曦说。
自筹资金复工不具推广性
除上述案例外，四川省南充市也曾出现烂尾楼业主“自救”的零星个案。
其中，南充市五星现代城项目出现烂尾后，资金缺口高达2000万元，业主于2021年10月展开众筹。该项目共有500多户，每户业主平均需出资约4万元。开发商还通过“销售车位”等方式，获得了部分资金，项目最终实现顺利交付。
南充市另一项目中环岛，业主也采取类似方式展开了“自救”。
公开资料显示，中环岛项目开发仅半年便因资金问题停工。此后，项目断断续续复工又停工。去年9月，部分楼栋开始交房，但实际交付与此前规划相差甚远，难以达到入住标准。
去年11月，中环岛业主发布通知，拟自己展开收尾工作。据该项目业主发布的通告，项目如完成收尾工作，仍需800万元资金，平均下来每户筹资约1.5万;这部分资金，相当于借款。
就如何偿还借款，业主在通告中提出多种建议。首先，可按市价出售抵押车位，优先归还业主借款;第二，以借款抵扣装修费用;第三，以物业管理费冲抵业主所垫资金。
据当地媒体报道，中环岛项目部分楼栋在未达交房验收条件的情况下，提前交了房。而该楼盘目前仍有不少楼栋处于停工状态，何时交付仍未知。
在楼市深度调整期，因房企资金紧张，未能如期完工的项目有所增加。据克而瑞统计，至2021年年末，全国24个重点城市已停工、延期交付项目的总建筑面积约2468万平方米，约占2021年成交面积10%。
卢文曦认为，无论是瑞安的豪宅项目还是南充的项目，业主自筹资金展开“自救”，仅是特殊的案例，也是业主的无奈之举，这种方式并不值得提倡。
“部分烂尾项目业主得以展开自救，有一些先决条件。一方面，平均到每个人的支付资金不大，业主具有一定的可承受性;其次，项目基本处于收尾阶段，周期不太长。”卢文曦表示。
卢文曦进一步指出，“真正适合自救的项目其实相当少，可以说绝大多数项目并不适合，也不建议这样做，因为解决烂尾问题既耗时又费力，绝非易事。对于停工的绝大多数项目，主流还应依靠专业机构的力量来处理。”
58安居客房产研究院分院院长张波认为，部分烂尾楼盘如果有一定条件，可尝试先展开资产负债盘点，如项目仍有一定残值，可考虑走项目破产重整之路。
“重整管理人在这些领域经验丰富，对资产、债务处理也较为专业。重整管理人还可通过引入投资人等方式，来实现项目收尾。”张波补充道。