规模“榜首”杭州楼市周期变化及前景研判
杭州政策“跟风”松绑，新房成交初步止跌
2022年二季度起杭州跟随全国风潮连续调控放松。首先是放松多孩家庭和远郊区新房限购。三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号;大专以上人群在富阳区购房社保要求降至1个月连续社保。其次是放松新落户和外地人群二手房限购。5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月;外地家庭社保要求降至12个月连续社保。最后增值税征免年限由5年调整到2年。
此外，至5月末首套、二套房按揭利率降至4.45%、5.1%。符合6月在稳经济一揽子政策中提及的“执行差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”。
相比其他二线城市动辄降首付、全面松绑限购等大动作，杭州放松力度有限。当前已出台的调控政策主要是为了解决市场上二手房存量较大、远郊区新房市场去化较慢等问题。因此仅定向释放了一部分多孩家庭的改善需求和新落户、外地人群的刚性需求，并降低了二手房购房交易税费。
城运红利释放带动需求
2014年以前楼市发展初期，新房年规模环增至800万平方米。2006-2008年年均商品住宅成交面积300万方，2009-2011年年均600万方，2012-2014年年均800万方。值得注意的是，2013年杭州商品住宅供应面积同比增34%，供应规模跳增之1200万平方米以上。待售住宅的批量入市大大增加了楼市去化压力。
2014年-2018年城市红利释放期，“去库存”快速改善供求关系。2014年杭州全面取消楼市限购，急切消化过高的住宅存量。同时，G20基础建设和互联网产业繁荣持续增厚居民财富、释放新增投资置业需求，并快速抬高土地价值。2016年商品住宅成交规模2004万平方米，较2015年多增725万平方米。至2017年，商品住宅成交面积超过供应面积，楼市库存隐患得到妥善消解。
2019年至今楼市进入调整期，逐渐回归理性的供求主导。2016年后杭州连续收紧调控政策以达到遏制投资、支撑自住的目的。整体上控制全市新房供求规模大体持平，但市场逐渐成熟后，由于区域间供需错配楼市由“全市一盘棋”变为“主郊区”分化。
一方面，新房限价带来的一二手房利差促进核心区域销售高热，局部的供不应求推动2021年全市成交规模重回2000万平方米。另一方面，行政限制和宏观经济不景气引导购房者逐渐回归理性。表现为郊区在人口稀疏、供过于求下面临客户匮乏、销售艰难的局面，以及2021年下半年全市新开盘项目去化率普降。
细分杭州三个时期：2010年1月-2014年4月处杭州楼市发展初期，供需稳中有增，成交活跃度不高;2014年5月-2018年8月，市场因宽松政策和城运利好双重因素迅速启动，迎来一波上涨行情;2018年9月至今，杭州楼市则步入了政策“严苛”调控下的深度调整期，供需错配问题持续加剧，主城区“一房难求”，而边缘郊县则库存高企，去化承压。
“降价第一枪”后，2014年4月起杭州楼市主要目标是“去库存”，行政政策与市场主体的双重作用下新房供应回落、成交激发，至2016年1月以后市场已变为供不应求。
这一时期杭州楼市在多重利好下激发购房热潮，三方面因素交错支撑楼市成交繁荣：
1)需求端，行政调控上放松限购、加大货币安置力度，释放房票并填充居民购房金
2)供给端，收紧供地、提高土拍热度，地王地价带动新房房价激增，加剧上涨预期
3)城运层面，筹办G20、亚运会大兴基建，城市发展提速、释放区域价值
①楼市高热，月成交激增至200万平，消化周期缩短至半年内(本节有删减)
从月度来看，2014年4月后杭州新房供求关系逐月改善，30个月的周期跨度内，杭州新房市场从供应过剩转为“一房难求”。
控制供地方面，加强土地供应的计划管理和统筹引导，减少或暂停存量较大区域的宅地供应，从源头上扭转了上一时期新房过量供应的隐患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供应总建面积1098万平方米，较2010年-2014年下降29%，其中2015年同比下降34%，2016年G20峰会举办影响全年涉宅地供应仅812万平方米。
土地出让方面，2016年土地市场高价地王频出，成交地价高于在售房价的倒挂现象给予了新房房价强上涨预期，激发投资性购房行为。
据统计，2016年杭州全年共12个涉宅地成交楼板价高于同板块在售房价，涵盖了从核心区上城区、拱墅区到郊区萧山区、余杭区、临平区。多个主流板块土拍地价全面上涨，如市中心、钱江新城、金融城等板块纷纷创下最高成交楼面价超4万元/平方米的地王新纪录。世茂与厦门国贸(600755)在上城区竞得的一宗总建面积18.22万平方米涉宅地成交楼板价3.6万元/平方米，超过板块内在售均价1.2万元/平方米。
G20峰会、亚运会申办等利好刺激自住和投资需求释放
2015年杭州获得2022年亚运会主办权，2016年G20峰会在杭州召开。G20峰会和亚运会的筹办和召开带动基础设施加速建设，提升杭州经济与居住性的同时，释放了发展的住房需求红利。
G20峰会带动基建建设，释放城市发展红利。G20峰会的筹备不仅为杭州带来了城市建设以及地铁建设。诸如老旧小区改造、地铁2、4、6号线开通、隧道高架建设、钱江新城建设、省内高铁线路建设等。
2015年杭州全市完成固定资产投资5556.32亿元，增长12.2%。其中G20峰会则为杭州的基础设施投资带来机遇，完成投资1355.18亿元，增长34.8%，对固定资产投资增长贡献率达57.9%。
更为重要的是，受到G20和亚运会提升后的杭州开始释放发展红利，通过经济提升带动产业提升，2015年GDP超万亿，至2021年为18109亿元。
城市与行业的发展为杭州带来了大量新增购房需求，因此即使2016年以后限购持续加码，但仍难以阻挡总量购房需求的上升。同时新房限价导致的一二手房价差使得住宅成为新增财富的优秀投资标的。
新房“限价”致区域冷热不均，落户门槛松动利好楼市
①供给主导型市场，月开盘去化率7成以上，主城郊县冷热不均
月度来看，2019 年起杭州商品住宅稳定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之间小幅波动。全市开盘去化率保持在80%左右，2021年一季度最高达96%。2022年市场下行压力加大整体去化率下降至60%，横向比较仍处于二线城市中较高水平。
但值得注意的是，杭州不同区域间销售表现显著分化。一二手房房价价差较大的一圈层，如钱塘区、上城区，2022年5月新开盘去化率100%，频频发生新开盘项目万人摇、社保巨子等现象。而利差较小的三圈层，如富阳区、临安区，新开盘去化率则已降至40%以下。在售项目普遍降价9折销售，部分给予5%高佣金点数，但均难以提升销量。
②新房限价造就一二手房价格倒挂，买到即赚到加剧居民恐慌入市
杭州当前整体供求平稳、局部分化加剧的因素主要是一二手房价差引导的“价值导向”。
新房严格限价产生的一二手房价利差是当前楼市最主要支撑。2019年起新房采取愈发严格的限价政策，从“限地价+限房价”逐步加码到根据板块和新出让地块动态限价。而二手房市场并未有行政管控，尚未出台指导价政策。因此杭州一二手房房价出现持续的倒挂现象，愈演愈烈下至2021年初全市均价利差最高达5576元/平方米。
至2021年末部分新开盘项目与周边二手房挂牌价格存在6万元/平方米以上价差，套均总价利差超2000万元。巨大一二手房价利差下市场偏向“价值导向”，核心区域一手住宅成为新增财富最优投资标的。这也是2019年以后杭州楼市得以维持整体较高去化率、局部热盘出现万人摇、投资炒房屡禁不止的主要支撑。
短期土地强化楼市信心，中长期人口、购买力主导
供地节制致区域冷热不均 ，调控边际松动维稳楼市信心
短期来看，杭州楼市属于典型的供给主导型市场，尤其在2016年行情大火，去库存目标基本实现之后，政策逐步加码，仅在2022年行业下行压力加剧大背景下才有边际松动征兆，目前来看，实体经济低迷造成高净值人群持续观望，楼市信心略显不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企业信心，购房者信心逐步恢复，杭州楼市也将迎来新的转机。
1、调控“紧多松少”引导行情转向，紧缩性政策“高压”下供需平衡
2、政府供地节制造就杭州供给主导型市场，不同圈层冷热不均
3、二手房指标先行，2022年限购松绑刺激成交激增维稳新房购房预期
若说新房市场受楼市调控政策影响显著，那么二手房则更能反映市场真实需求，因而往往作为预判新房市场行情的先行指标。
纵观历年来杭州二手房和新房成交面积变动，基本呈现“同涨同跌”，这一现象直至2021年被打破：2021年为杭州新房成交大年，单年成交面积高达2185万平方米，创历史新高，而二手房成交量却仅为718万平方米，较2020年同比下降24%。
究其原因，三个方面造成了2021年杭州二手房市场近8个月的连续下跌：
一是信贷端收口导致各银行二手房停贷，同时其他融资渠道被堵：2021年初，杭州各银行放贷收紧，贷款额度基本于上旬即见底，供不应求。杭州3月开始严查流入房地产的资金，新房二手房“退房”事件频出;5月起中资大型银行年度贷款额度吃紧，新房利率起涨，二手房开始停贷。信贷端的收口直接导致杭州二手房成交量加速下滑。
二是外部恶性环境改善挤出泡沫，市场真实水平浮现。尤其是以“深房理”、“奥体ABC单”等为代表，投资客对倒，一套房源一年被买卖2-3次等违规行为被查处，而后虚高溢价房源被撤，法拍房标杆价被打压，集体哄抬房价的操作被禁止，市场信心备受打击。
三是连续政策补丁打压二手房热浪风口，市场掉头降温。2021年3月3日，杭州开展规范房地产市场秩序，严查经营贷、消费贷等资金流入房地产。2021年8月5日，新政抬高购房门槛，二手房目标客群数量明显下降，市场再度滑坡。2021年8月25日，北京推行教师轮岗制，杭州虽未跟进，但“西湖区试点”的消息直击二手学区房市场，成交量显著下滑。2021年10月15日，房地产税再被提及再度引起市场焦虑，亦加剧了房东与购房者之间的博弈。市面上二手房挂牌量增加，房东博弈底线一再被突破，不得已采取“大降价换全款”的操作模式。
土地出让金全国前列，2022年首轮土拍回温助力企业信心恢复
纵观历年来杭州涉宅用地成交面积、新房供求面积变动情况不难发现以下规律：一是政府对土地市场精准操盘，在市场高热的年份供地依然克制：2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交规模均显著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，单年成交面积均突破2000万平方米，而整体地市成交占楼市成交面积仅为52%和78%。
杭州一直以来都是土地财政依赖度较高的城市，据CRIC监测数据，2016年以来杭州经营性用地年度成交金额便一直霸榜全国TOP3，与龙头上海可谓不分伯仲，2021年杭州经营性用地成交金额高达3050亿元，创历年新高。
而从杭州土地财政依赖度来看，2016年以来年度经营性用地成交金额都显著超过政府一般公共预算收入，2017-2019年基本都在130%以上高位波动，2020-2021年虽然略有回落，但2021年也基本持稳在128%，政府财政压力巨大。
杭州是互联网巨头阿里巴巴的总部，近年来在互联网经济蓬勃发展的带动下，杭州整体GDP也节节攀升，因而可以看出杭州土地财政依赖度较高与中西部部分经济疲软依托卖地收入支撑政府开支的弱二三线城市存在本质不同。究其原因，一方面“天下税赋半出江南”，按照2020年净上缴中央财税计算，江浙沪累计贡献度达到了52%，而江浙沪三省市的人口仅占全国人口的11.4%。另一方面，杭州的城市化进程相对滞后，持续扩容导致城市基建压力大。杭州比武汉等地位接近的省会城市城市化进程启动要晚很多，20年来不断大幅扩容：2001年杭州设立萧山区、余杭区;2015年富阳撤市建区;2017年临安撤(县级)市设临安区。三轮大扩，也就意味着杭州长达二十年的大规模基础建设，截止2020年，累计拆迁补仓金超过3000亿，截止2022年，亚运预计投资1500亿元，与此同时，11条高铁投资额达2285亿元，10条地铁投资额达2133亿元，8条轻轨投资额达523亿元，十三五期间，超过2000亿元产业投资，大量百亿项目在2020年竣工。这样的“外压”和“内耗”也造就了杭州高土地财政依赖度的尴尬局面。
聚焦2022年全国首轮土拍情况，杭州可谓“一枝独秀”，疫情反复之下，杭州2022年一批次集中供地在“挂牌宗数、成交宗数、成交金额、封顶成交宗数”等维度上表现优异，以挂牌60宗地块、成交59宗地块、收金827亿元、封顶成交23宗地块的成绩远超北京、深圳等全国其他已完成首轮集中供地的城市，堪称行业“穿越者”。