绿城服务罕见被内行“看空”
绿城服务罕见被内行“看空”
统计局数据显示，1-6月份：全国房地产开发投资下降5.4%。商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。
6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%。其中，住宅待售面积增长13.5%。另外，近期烂尾楼停贷风波发酵，此外，多家房企发布上半年预亏公告。多重负面叠加，港市地产和物业股再现疯狂杀跌。
不过，过往表现稳健的绿城服务这次却没有抗住，7月15日以大跌8.13%收盘，高居港市物业股跌幅榜第2，仅次于旭辉永升服务。异常大跌背后的“推手”，可能跟中金公司最新发布的公司评级报告有关。
中金预测上半年业绩或承压
当日盘前，中金公司基于财务模型的测算，发布了对绿城服务的最新评级。核心结论是：预测绿城服务上半年核心经营利润同比大致走平，归母净利润同比下降16%。
“我们预计上半年收入同比增长21%至68亿元，预计核心经营利润(毛利润扣减销售管理费用)5.9亿元，与去年同期大致走平;预计报表端归母净利润受一次性收益减少影响导致下滑至4.6亿元，同比下降16%，业绩整体低于市场预期。”
为了论证核心观点，中金公司研究团队从三方面展开推演。
物业管理主业稳健推进，项目外拓如期进展。
受到疫情及房地产开发市场环境影响，上半年部分项目交付出现延期，但延期项目数量较全年转化目标而言相对可控(我们估计占比大致5-10%)。
考虑到去年下半年及今年上半年在管转化项目带来的收入增量，预计物业管理板块收入有望稳健成长。
外拓方面，公司凭借优质品牌和专业团队等优势如期向全年目标推进(全年目标为外拓年饱和营收60亿元、同比增长33%)，预计上半年对全年的目标完成率超过1/3，完成率与去年同期基本持平。
综合毛利润率略承压，销售管理费用率边际上行。
预计咨询服务与房屋租售等业务受到房地产市场冲击，收入端表现不及预期。
考虑到相关分项毛利率较整体报表水平更高(咨询服务历史毛利率超过30%、资产管理业务约20-30%，VS报表整体18-19%)，预计上半年公司综合毛利率略有下行。
同时，预计上半年销售管理费用率同比上升超过1个百分点，主要系社区零售业务快速发展带来销售费用上涨及引进业务人才等因素所致。
一次性损益影响报表净利润。
公司在2021年上半年录得0.4亿元政府补贴及1.3亿元投资收益(估计其中1.6亿元来自滨江服务的股权投资)，预计今年同期政府补贴体量小幅上行、滨江服务投资收益明显下行至0.2亿元，致使报表端利润进一步承压。
考虑到2021年下半年滨江服务投资录得0.9亿元亏损，预计全年维度一次性损益对报表净利润的扰动或将减缓。
鉴于以上分析，中金公司在研究报告里指出：
“考虑到上半年业绩压力，我们分别下调2022年和2023年全年归母净利润预测14%和19%至9.3亿元和11.3亿元，同比增长10%和21%，对应核心经营利润预计分别同比增长11%和26%。
我们因此下调目标价24%至8.5港元，对应2022年25倍及2023年21倍目标市盈率，隐含3%上行空间。维持跑赢行业评级。该股票目前交易于24.6倍2022年市盈率和20.3倍2023年市盈率。”
也许，中金公司也没料到，这份最新的评级报告变成了压死绿城服务的最后一根稻草，不知道二级市场需要多长时间才能消化这份“看空”研报带来的抛压。
高盛看好其与信达资产的合作
不过，好的一方面是，绿城服务大动作不断。
6月24日，绿城服务与信达地产(600657)共同宣布，对已有的合资企业——杭州信绿智慧生活服务有限公司，进行增资。
信达地产以信达悦生活旗下的三家物业公司股权以及部分现金对合资企业进行增资。而绿城服务则以旗下绿升物业100%股权对合资企业进行增资。信达悦生活的三家物业公司股权评估作价为2.89亿元，绿升物业100%股权评估作价为3.54亿元。
增资完成后，信达地产及绿城物业在信绿公司的持股比例分别为45%、55%。合资后的信绿智慧生活，管理项目数达到300余个，分布于21个省份。
对于这笔战略交易，高盛发布研究报告称，重申绿城服务“买入”评级，上调2024年盈利预测4%，对2022/23/24年盈利预测较市场预测高3%/5%/10%，因对收入增长前景持更乐观的看法，目标价由10.5港元升至12港元。
报告中称，公司与信达悦生活成立合营公司(持股55%/45%)。该行相信成立合营有助于透过轻资产模式实现规模及盈利增长，同时带来更多项目资源，以提升增长前景。
另认为其估值仍有上升空间，因现价较历史平均市盈率水平低1个标准差，以及与国有同业比较，市盈增长率(PEG)有所折让。
一千个投资者眼中有一千个绿城服务，但并不妨碍绿城服务行稳致远。