上半年全国房地产：销售额降幅收窄、开发投资修复增强

自迅分享时间：2022-07-18 11:27:24

房地产开发投资同比下降5.4%，但修复力度在增强

据国家统计局数据显示，今年1-6月，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%;其中，住宅投资51804亿元，同比下降4.5%。

“这已经是今年连续第三次下滑，并且下滑的比率持续扩大，充分体现出房地产开发内在动力明显不足，市场信心恢复面临较大压力。” 58安居客房产研究院分院院长张波如是说。

尽管房地产开发投资数据没有明显恢复，但遇冷状态有望在将来有所改善。中指研究院方面认为，从短期来看，在地方“保交付”要求下，项目竣工进程或有改善，叠加热点城市房地产市场逐渐企稳恢复，带动企业预期好转，开发投资端有望边际改善。

与此同时，从房屋新开工、竣工面积来看，今年1-6月，房屋新开工面积约6.64亿平方米，同比下降34.4%，其中，住宅新开工面积约4.88亿平方米，同比下降35.4%;房屋竣工面积约2.86亿平方米，同比下降21.5%，其中，住宅竣工面积约2.09亿平方米，同比下降20.6%。

对于新开工面积和竣工面积持续下降的原因，张波分析认为，一方面，房企资金面承压，导致工程进度偏慢，甚至部分项目出现延迟交付;另一方面，去年下半年以来土地市场降温，房企拿地减少导致新开工量同步减少。同时，张波预计，由于今年上半年拿地热度仍未有明显提升，预计下半年新开工面积将仍处于低位。

而在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，房企投资开工修复力度在增强。6月商品房开发投资额和新开工面积分别环比增长24.7%、24.4%。这主要是因为6月销售回款增加，有利于房企投资开工。

需求释放，6月商品房销售面积、销售额环比增速扩大

从房地产市场交易方面来看，今年1-6月，全国商品房销售面积约6.89亿平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积同比下降26.6%;商品房销售额近66072亿元，同比下降28.9%，其中，住宅销售额同比下降31.8%。

此前的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降23.6%、31.5%。

“今年上半年全国商品房销售面积、销售额的同比降幅与1-5月相比，均出现今年以来首次收窄。”许小乐说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，上述数据表现了积极的信号，出现了降幅收窄的现象。实际上，从目前多个城市来看，在二季度的密集政策下，购房需求确实开始释放。

值得一提的是，新房销售修复趋势确立，6月环比增速显著扩大。6月单月，全国商品房和商品住宅销售面积环比增长均超过65%，销售额环比增长近7成，环比增速均较上月明显扩大40个百分点左右。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“从拆分单月数据来看，6月单月全国商品房销售面积、销售额尽管仍处于低位，但同比下调幅度明显降低。”

在许小乐看来，新房销售的改善受益于几个方面，一是全国103个重点城市中超过50%的城市主流房贷利率已经降至下限，房贷利率下降叠加降首付、取消认房认贷等最大程度上降低了购房成本;二是限购、限售等政策放松，降低购房者、房源的入市门槛，供需匹配度提高加快了市场成交。

对于未来房地产市场的走势，中指研究院方面表示，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但去年同期高基数效应减弱且房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。而从长期来看，贝壳研究院测算发现，在2035年之前，我国仍有超过200亿平方米的住房需求，改善需求占比逐步接近六成。在住房需求支撑下，我国楼市将进入新的平稳期。

房企到位资金同比降幅收窄，市场释放转好信号

在房企资金面方面，根据国家统计局数据，今年1-6月，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9806亿元，同比下降27.2%;利用外资55亿元，同比增长30.7%;自筹资金27224亿元，同比下降9.7%;定金及预收款24601亿元，同比下降37.9%;个人按揭贷款12158亿元，同比下降25.7%。

张波表示：“房企的到位资金依然不乐观。目前房企的到位资金大部分还是依赖自筹资金、定金及预收款，但这两部分都有下滑，自筹资金的难度不断增大，而定金及预收款则受销量下滑影响同步明显减少。从国内贷款来看，上半年同比依然是明显下滑，国企、央企仍然占有明显优势，民企的融资还需要进一步支持。”

值得一提的是，今年1-6月房企到位资金同比降幅较1-5月收窄0.5个百分点，其中，定金及预收款和按揭贷款降幅分别收窄1.3个百分点和1.8个百分点。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上述数据显示商品房市场好转，具有非常重要的信号意义。“因定金及预收款和按揭贷款占开发商资金来源的47.8%，销售回款好转了，开发商资金链才能好转。而销售回款好转也是销售端好转的结果，这对于后续缓解房企信用风险，促进保交楼、促进新开工和拿地，具有积极的作用。”