3000-4000亿元消费贷流入中国楼市 6省市启动围剿战

华尔街见闻 作者 孙建楠

全国多地正“围剿”流入楼市的消费贷。

多家机构测算，流入中国楼市的消费贷规模在3000-4000亿元，90%流向广东、福建、江苏、上海、四川、河北。

截至9月28日，六省市监管层先后发文，要求严查个人非按揭贷款违规流入房地产市场。

“消费贷”现场排查

消费贷“悄悄”流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。近一个月以来，南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控流向楼市。

值得注意的是，监管部门已经陆续开出罚单。今年6月，大连银监局连发10张关于消费贷的监管罚单。邮储银行浙江省分行因“个人消费贷款资金流入股市的行为”被罚款20万元。

9月6日，浙江泰隆商业银行有贷款资金被挪用于购房，接到了台州银监局的罚单。

9月14日，中国邮政储蓄银行杭州市分行因违规操作个人消费贷款被用于购房，接到了中国银监会65万元的罚单。

时间

地点

调控内容

8月20日

南京

全面开展个人消费贷款违规流入房地产市场的自查自纠工作。

9月5日

北京

自查问题包括协助购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金，作为购房首付等行为。

9月13日

江苏

严禁用户购房首付款的个人消费贷款；无法证明首付款来源的购房人需提交未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，违规行为记入征信记录。

9月15日

深圳

除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款，期限最长不超过5年； 不得以未解除抵押的房产抵押发放个人消费贷款。

9月20日

广州

严禁个人消费贷用于购房首付款或偿还首付款行为；房产在未偿清贷款之前，不得作为抵押用于追加贷款；原则上不发放100万元以上或期限超过10年的个人综合消费贷款。

9月25日

浙江

严查个人消费贷信用卡大额透支等违规流入房地产

9月26日

江西

核查单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务（个人住房按揭贷款、购车贷款除外）、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款以及单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途，重点核查是否存在违规进入购房领域问题。

综合财新与《经济参考报》消息，北京银监局将联合央行营管部、北京市住建委对银行发放消费贷进行现场检查，不排除其他热点城市也将跟进。北京多家银行要求贷款20万元以上额度客户补交材料。

今年消费贷突显“爆炸式”增长，由于银行自查和监管偏向事后管理、存量业务管理，因此会存在部分执行层面的诸多难点。华尔街见闻综合各方面信息，总结如下：

消费贷分为抵押贷款（30万以上）和信用贷款（不超过30万），抵押贷款要以住房做抵押，只能通过刷卡或委托支付，银行可以监控与银行卡有关的交易动态。而信用贷款提供相应资料即可直接提款，如果贷款人取现、多次转账、跨行转账，贷款行较难掌握贷出去的资金的最终真实用途。因此，30万以下的信用贷款是最难监管的。 有些违规使用消费贷的贷款申请人会找到一些企业（中介公司），伪造消费合同或经营合同或虚假贷款用途材料，贷款人给企业一定的返点并缴纳税点。银行将贷款资金转入合同对手方的企业账户后，企业再通过其他渠道把钱转给贷款申请人，贷款行则无法有效进行贷后追踪。 比如消费贷中的装修贷款管理过程中，如果房子是期房，比如一两年后交房，再用半年至一年完成装修入主，再加上两三个月的放款周期，整个监控流程可能长达两三年。 近期出现了一些中介机构为了应对银行审查，帮客户开具证明材料进行“包装”，将房贷识别难度“调高”，以通过审查的情况。

中信证券明明估算，在监管对短期贷款进行限制的情况下，可能进一步产生大约3400亿的资金缺口，占2016年9月至12月新增中长期消费贷款18%。

更为严峻的问题是，虽然激增短期消费贷放大居民杠杆率，但居民部门杠杆继续增加的空间已不大。可以想见，未来房地产市场会进一步承受压力。

掐断爆炸式增长“链条”

今年3月份多地从需求端上限购限贷，这成为了消费贷猛增的“分水岭”。3月17日，北京为了加强楼市调控，特别是提高了二套房认定标准和首付比例、暂停发放25年以上房贷。同一天，广州也发布调控文件，完善商品住房限购和差别化信贷政策。

据了解，居民中长期贷款包括技术改造贷款、基本建设贷款、项目贷款、房地产贷款等，但主要由房贷构成。居民短期贷款分为消费性和经营性，其中短期消费贷款指要用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品和买车等方面的个人贷款。

根据国家统计局数据，1-8月份全国房地产开发投资同比名义增长7.9%，商品房销售额增长17.2%。今年1-8月，新增居民中长期贷款增速持平，但短期贷款大幅增长180%。

可以看出，今年前八月房地产数据仍然保持较为稳定走势，但中长期贷款并未明显增长，说明可能有其他来源的资金支撑中国楼市。

中信证券明明认为，以房贷为主的中长期贷款在政策限制下的显著回落却并未充分拉低房地产市场走势，表明可能存在其他来源的资金进入房地产市场，短期消费贷款异常增加充当了中长期贷款的补充。

 

换言之，“317”楼市新政后，贷款额度受到限制，部分作为需求端的居民无法通过政策渠道获得足够资金，因此借道消费贷凑足全额房款。

对于按揭买房者，无法凑足首付款时会使用银行系、地产中介或网贷金融机构提供的首付贷、消费贷等产品。2016年上半年，北京、上海等互联网金融管理部门严查首付贷等高杠杆房贷产品，首付贷业务被纷纷叫停。

因此，银行系的消费贷成为了今年房屋需求端的“救命稻草”。据华尔街见闻了解，消费贷可在银行线下网点申请，也可通过银行信用卡官网或者手机APP在线申请。多家银行的信用卡中心也会不时致电持卡人推广消费贷，告知信用贷款提现额度和还款周期。

消费贷暴增的“三大原因”

海通姜超认为短期消费贷高增可能有三大深层次原因：

1）近两年购房开支骤增对居民部门整体消费能力有一定透支，部分居民消费只能依赖贷款来实现。

2）新一代 80 后、90 后、甚至00后居民的消费观念与老一代有很大不同，借贷消费的意向要更强一些。

3）银行放贷产品和途径也在创新，在整体利差处于低位的情况下，有动力投放收益 更高的消费信贷，而 P2P 监管趋严也会促使部分消费贷回到银行系统。

数据显示，今年1-8月居民新增短期贷款累计同比多增8231亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前8个月新增短期贷款已达到去年全年的1.5倍。

对此，多家机构测算，流入中国楼市的消费规模在3000-4000亿元。德意志银行报告指出，预计流入中国楼市的消费贷高达4000亿元。

德银认为，今年1.4万亿消费信贷中约有2/3用于购买汽车、房屋装修，旅游等正当消费，1/3用于购房，消费者使用消费贷款做二套房融资。

易居房地产研究院测算，今年3月以来，新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额的30%，90%流向广东、福建、江苏、上海、四川、河北。

值得注意的是，部分消费贷产品更被直接改造成“房贷化产品”，比如出现了还款期限可达40年的“气球贷”，即先贷满25年后再申请续贷。另有不超过10年期的消费贷经过期限变向延长至30-40年。

短期消费贷的异常激增存在难以预测的隐患。民生银行首席研究员温彬认为，消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落很容易出现资金链断裂，更进一步断供会将风险导致银行体系。