租购同权梗阻：业主租户存争议 相关规则待明确
“租购同权”梗阻在哪？
小区花园及车位，租户与业主是否应享有同等的权利？
在国家大力发展住房租赁市场、部分试点地区逐步推进“租购同权”的大背景下，这个问题应该不难回答。然而，近期在深圳等地，部分保障房住户和商品房业主却因车位及其他公共设施使用权问题发生了争议，折射出“租购同权”的推进之路并不顺畅。不少业界人士认为，车位等公共资源有限是实现“租购同权”的最大障碍。
业主租户现争议：
谁是“二等公民”？
在位于深圳市龙岗区的荔山御园小区D区，部分保障房住户与商品房业主近日因小区花园和停车位等公共资源的分配和使用权发生了争议。
荔山御园D区物业负责人告诉记者，D区共计有商品房832套，根据政府相关部门的规划，D区还建有保障房723套。该负责人说，荔山御园D区自今年8月初保障房住户入住后开始产生争议，商品房业主希望将保障房单独隔离管理，不同意共享小区花园及车位；保障房住户则向保障房产权单位要求与业主同权，共享小区花园及车位。
记者调查了解到，双方争议的根源在于车位等资源有限。物业表示，小区根据规划，配有车位850个，为缓解停车难的问题，开发商实际建设车位912个，其中地下车位882个、地上车位30个。但与此同时，小区商品房与保障房共计超过1500套，远远无法满足使用需求。
而在深圳市万科公园里花园三期，商品房业主及保障房住户此前也因停车位问题产生类似争议。今年7月中旬，保障房住户因办理停车位遇阻，在网络上发布帖子认为自己是“小区二等公民”，随后引起业主反击。
记者从万科公园里花园物业管理处了解到，该小区三期第6栋为保障房，总计348户，于今年7月起分批次进行交付。三期车位配比约1：0.6，车位办理按一户一卡，先到先得，保障房住户与商品房业主车位办理流程一致，目前一至三期车位办理已经达到饱和。经协调，小区后来给保障房住户提供了40个停车位。
商品房业主和保障房住户之间权利和义务究竟如何划分？9月初，深圳市住房和建设局正式印发《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，其中第20条明确指出，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物业管理应当纳入所在小区统一管理，并与所在小区商品住房享受同等物业服务，承担同等义务。开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。
针对部分小区对普通商品房与作为保障性住房的自住型商品房，设置隔离障碍的情况，北京市住建委8月底表示，开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可，暂停网签。此外，开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。
租房“蓝海”被看好
相关规则待明确
在同一小区，保障房、商品房住户出现争议，折射了“租购同权”的路并不顺畅。不少业界人士看来，从上述案例来看，车位等公共资源有限是实现“租购同权”的最大障碍。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，以深圳市部分小区保障房住户和商品房业主的争议为例，在车位等公共资源共享、分配上，当前还存在供给能力不足的问题，即当居住人数增加，特别是居住家庭单位拥有车辆数量增加的情况下，怎么增加车位、怎么解决供需矛盾、怎么确定优先和滞后享受的规则，还需要出台明确的规则。
与此同时，住房租赁市场相关制度安排的形成、建立、完善，仍需要一定时间。
万科董事会主席郁亮说，从政策看，目前的租金回报率1%至2%左右，这导致大家“赔本赚吆喝”；长租房如何解决住户子女的教育等也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣，这些都需要进行“制度性的”探索和破解。
尽管如此，不少房企“巨头”还是“磨刀霍霍”、期待杀入住房租赁“蓝海”。郁亮表示，中国房地产行业真正到了一个新阶段，租赁市场前景广阔。“租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，万科已经开办长租公寓1.2万间至1.8万间，计划今年做到10万间。”
记者了解到，一些城市已经公布了租赁住房供应的计划。如北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海提出“十三五”期间增加70万套租赁住房，部分来源于新增，部分来源于存量的物业。深圳则计划在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，从政府角度而言，租赁市场的发展有利于购租并举住房制度的建立，让住房回归居住功能，有利于平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展。
破除“福利陷阱”
公共资源供给应跟上
在当前我国正在大力发展住房租赁市场的背景下，不少专家建议完善“租购同权”配套制度，加强公共资源供给，促进我国房地产市场健康稳定发展。
深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫等人表示，“租购同权”实现起来可能还有很长一段路要走，所有权和租赁权之间的权利本身是不对等的，相较所有权，租赁权是债权。从长远来说，法律制度的完善是“租购同权”发展要做的第一步。
赵秀池认为，“租购同权”的关键是出租者与购房人一样享有均等化的公共服务，包括孩子入学、户口落地等。一方面，各地政府应该结合各地实际情况，赋予承租人相应的权利；另一方面，还需要从根源上提供更多的公共服务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从中国传统观念来看，很多人不愿意一辈子租房住，短期内要实现长租代替买房并不现实。这既需要观念的改变，更需要配套制度的及时跟上。
在加强公共资源供给方面，李宇嘉等人认为，政府首先要增加教育等公共资源的投入，并覆盖到所有常住居民，并可以通过教师轮岗、大学区制和摇号破除“福利陷阱”；同时，产权住房和租房都有资格享受公共服务，让居民公平参与优质公共资源分配的竞争。
在公共资源逐步跟上、配套制度不断完善的背景下，不少专家认为“租购并举”的住房体系将不断推进建立；未来租房将会成为一种重要方式，房客将可能从目前的被动式租房变为主动式租房。
中银国际报告指出，国家推动住房租赁市场发展，出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。链家研究院数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端预计，接下来，上升到法律法规层面的设计和各类具体的规范措施将会陆续出台，相应的土地供应支持、金融环境打造等也会逐步得到落实，最终形成新型的住房供应体系。