物业管理具备广阔成长空间，利好哪些房地产概念股

以下为中信证券最新观点：

销售复苏局面得到确认。

和历史周期不同，本轮资本市场投资者对政策效果缺乏信心，故而销售确认复苏有助于企业估值上行。2022年6月前28天，30个大中城市新房销售额环比提升81.9%，同比下降9.8%(5月同比下降48.3%)，我们跟踪的43城市新房签约套数环比提升60.7%，同比下降14.6%(5月同比下降45.9%)，14城市二手销售签约套数环比提升32.7%，同比下降1.7%(5月同比下降19.7%)。最新7天，30个大中城市商品房成交面积环比上一个周度上涨0.8%，我们统计的样本城市新房签约套数环比上一个周度上涨25.0%，二手房签约套数环比上一个周度上涨2.1%。预计大多数开发企业在更好的蓄客及去化之下，6月销售比5月环比显著增长。

投资复苏有待时日，政策空间仍然广阔。

历史上每一轮销售复苏往往很快伴随投资拿地复苏，企业在市场底部也容易迅速转为乐观。但本轮周期情形不同，大多数企业面临融资困难远甚往日(曾经，即便销售下探，地产债刚兑信心却很强)。故而本轮周期销售复苏和投资复苏之间的时间跨度或许较长，土地市场热度难以恢复，甚至房企对销售复苏的定性都预计极尽谨慎。这也使得政策宽松的窗口可能较长。一些政策具备开创性(例如房票)，一些政策虽然本意和地产市场无关，却可能对需求影响明显(例如上海放开毕业生落户)。这种基本面和政策面同向共振的时期，在历史上是罕见的。

信用风险有所消退，但信用复苏仍有很长的路要走。

和过去六个月不同，监管对信用风险更为重视，银行金融机构在剩下未爆雷民企的负债头寸显然更大，企业本身主动坚持的意愿也显然更强。但是，即便销售复苏，相信债权人向地产行业投放增量资金的意愿恐怕更低，一些企业仍需缩表以偿还负债。

开发行业主要聚焦周期拿地指标。

我们认为，判断开发企业前景的一个最简单有效的指标，是2021年9月-2022年5月以来公司拿地的合同金额总计，尤其是拿地合同金额和历史拿地金额的比较，以及拿地合同金额和销售额的对比。这是因为，足额拿地本身说明企业通畅的融资渠道，更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地(且往往位于一二线城市);这更是因为，如果企业在长达三个季度的时间不拿地，其货值结构可能恶化，剩余可售货值往往难于去化。所以，如果企业长时间不拿地，其市占率和盈利能力就可能下降，信用风险也相对更大一些。当然，对股票投资价值的判断还需结合估值因素。

物业服务主要聚焦独立性。

物业管理具备广阔成长空间，头部公司市占率并不高。即便面对关联方信用风险，物管公司只要保持企业独立，则本身不存在庞大的负债问题。唯物管公司仍然需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。因此我们认为相比民营地产公司而言，民营物管公司更容易走出困境(如能坚持独立运营)。但行业内部，国有企业仍然占据多方面优势。（上述来源：财联社）

物业管理概念龙头有哪些?

招商积余：物业管理龙头股，从近三年净利润复合增长来看，近三年净利润复合增长为-28.73%，最高为2018年的8.566亿元。近5日股价上涨0.89%，2022年股价下跌-28.23%。公司毛利率偏低的主要原因有：项目密度、浓度还需要进一步提高，规模效益有待进一步提升;公司在管物业项目以机构类物业为主，且基本通过第三方市场招投标获得，激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩;目前公司专业化服务业务总体规模偏小，利润率尚需进一步提升;公司定位高端、立足长远，在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。目前，公司融合融效工作已基本完成，物业管理业务规模不断扩大，规模效应、协同效应将逐步发挥。公司也将积极推进质效提升专项工作的开展。

万科A：物业管理龙头股，从近三年净利润复合增长来看，近三年净利润复合增长为10.88%，最高为2020年的415.2亿元。在近5个交易日中，万科A有3天下跌，期间整体下跌0.21%。和5个交易日前相比，万科A的市值下跌了4.65亿元，下跌了0.21%。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理，并始终向业主提供一流水准的物业服务。

北辰实业：物业管理龙头股，从近三年净利润复合增长来看，近三年净利润复合增长为-52.28%，最高为2019年的16.54亿元。回顾近5个交易日，北辰实业有4天上涨。期间整体上涨3.47%，最高价为2.62元，最低价为2.48元，总成交量1.2亿手。发展物业立足北京、拓展京外，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业的多元化、多档次的物业开发和销售。

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