土地出让收入下降，会否影响房企？
土地出让收入为何下降?
对于土地出让金大幅下降的原因，朱道林认为，土地作为生产要素，其市场需求必然受到实体经济发展、宏观经济走势等直接影响，因此不同时期的土地出让规模存在一定的波动是正常现象。
“此外，今年以来，受新冠疫情、国际政治经济局势等影响，我国的经济增长速度有所下降，相应的土地市场需求也有下降。而且，中国改革开放40多年来，已经进入城市化、工业发展的后期，各种建设用地需求也在下降。在这些综合因素下，土地出让规模下降是必然的。”朱道林说。
苏州大学王健法学院副院长程雪阳也持类似观点，“2022年上半年土地出让金大幅下降背后有偶发性的原因，也有长期必然的原因。偶发原因是疫情导致多个城市行政部门运行受到影响，房企线下开工困难，影响了市场信心;必然原因则是中国的住宅市场已趋近饱和”。
在受访的学者们看来，着手深化改革已迫在眉睫。
但是，地产研究机构中指研究院综合全国主要城市2017年至2021年土地出让金占一般公共预算收入的比例，对全国主要城市对土地财政依赖度进行了分析，其中杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安等城市的数值均超过了100%，成都、郑州、三亚、厦门等城市的数值则超过了80%。
这意味着即使在城镇化进程的后期，土地出让金仍远远超过税收收入，是地方财政的主要来源。
对于地方的土地依赖惯性，中国人民大学经济学院院长刘守英此前在接受《财经》记者采访时指出，在过去数十年中，急剧膨胀的“土地财政”帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，土地出让金支撑了中国数百座城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城镇化、工业化进程。但是，随着城镇化速度减缓以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断累积，土地作为经济增长发动机的功能将难以延续。
朱道林也认为，“城市的土地是有限的，地方政府不可能永远有地卖;即使尚有土地可卖，还需要仰赖土地需求方，即是否有人愿意购买;再者，土地市场总会受到经济波动的影响”。
其实从十多年前，就有观点呼吁地方着手经济转型、摆脱土地财政依赖，并指出土地财政潜在的负面影响。但是，这些呼吁收效甚微。近十年来，土地出让金占地方本级财政收入的比重从2013年的近60%升至2021年的高于90%。
对此，程雪阳表示：“长期以来，地方政府的态度一直都是，‘收入还可以’‘日子还过得下去’，从而缺乏改革的动力，感觉不到改革的必要性。改革是由危机来驱动的，‘没钱’作为一个诱因可以在很大程度上改变地方政府得过且过的态度。因此，在我看来，这次土地出让收入的下降对地方政府而言，与其说是危机，不如说是促进改革、增加地方经济转型动力的机遇。所以这并不是坏事，其实是顺应了变革的要求”。
但程雪阳同时承认，短期内，卖地收入的减少无法通过其他产能的增加来补足，而这意味着地方发展将进入一个“阵痛期”。
过紧日子与摆脱路径依赖
溯源土地财政模式的起源，不难发现，在1994年分税制改革后，地方政府财力和事权不对等，迫切需要扩充收入来源。加上房地产市场发展迅猛，带动与土地相关收入的快速增长，使得地方政府在既得利益的驱动下增强对土地财政的依赖。这也造成了地方政府行为“短期化”，专注追求眼下的经济增长。
基于上述前提，多位学者认为，“土地红利”于地方政府而言，已形成了路径依赖和思路依赖。
一面是长期的路径依赖，另一面需要面对土地出让金大幅下降的现实，中央财经大学经济学院副教授、公共政策研究中心主任路乾表达了他的担忧，“这很可能会对地方的教育、社保、医保、基建等公共服务带来影响，比如工作人员的积极性受到影响，行政效率会因此降低等”。
对此，程雪阳建议，面对财政收缩，政府应该缩减开支，把资金用到最急需的领域。“手里没钱了，应对的方法其实就是开源和节流，开源说白了就是增加税收，但这肯定不行，国家一直在加大力度实施大规模增值税留抵退税政策，不可能再让大家多缴税。重要就是节流，对于不那么紧急的项目，比如扩宽马路、修地铁这种中长期的规划项目，地方政府没必要一定要在近期内拨款、开工”。
此外，与土地财政严密捆绑、相伴相生的房地产行业可能会引发的风险更值得深入思考和研究。
复旦大学经济学院教授兰小欢曾公开表示，土地真正的力量并不完全体现在“土地财政”上，而是以土地为抵押撬动的银行信贷与其他各路资金。在他看来，“土地财政”一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，就形成了“土地金融”，像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速发展同时，也造就了地方政府越滚越多的债务。
在中国，房地产企业一直以来多凭借高杠杆、高周转实现快速扩张，即使是房地产头部企业，也运用的是这种模式。具体操作则为，房企拿地后，火速开工以使项目达到预售条件，拿到预售款后，则通过种种方式提前支取预售款，然后开启新一轮拿地、开工、预售、支取预售款的流程。
在程雪阳看来，过去的房地产发展模式对地方经济的转型带来了风险和阻碍。
“中央正是因为看到了背后的风险，所以要着手进行改革，下了很大的决心要摆脱房地产的旧有发展模式。”程雪阳说。
近几年，中央对房地产市场出台的多项调控政策一直坚持“住房不炒”的基本原则，以便让市场供求关系真正发挥作用，同时引导资本流向其他产业。并且要求负有调控主体责任的地方政府精准施策、一城一策，既避免市场过热，又防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。
影响房地产概念股龙头
新城控股601155：房地产龙头股，2021年，公司实现净利润125.98亿，同比增长-17.42%，近五年复合增长为20.23%;毛利率20.45%。
新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)于1993年成立于江苏常州，业务涉及房产开发投资、商业管理等多个板块。
开盘消息，新城控股最新报价26.06元，涨7.38%，3日内股价上涨4.64%;今年来涨幅下跌-12.66%，市盈率为4.66。
金地集团600383：房地产龙头股，金地集团公司2021年实现净利润94.1亿，同比增长-9.5%，近三年复合增长为-3.36%;毛利率21.18%。
中国的房地产行业正不断成熟，房地产企业也不断成长，行业整体市场规模仍在扩大，随着竞争的日益加剧，市场集中度不断提升，房地产企业分化态势加剧，行业兼并整合的马太效应愈加明显。
深振业A000006：深振业A最新报4.46元，涨1.59%。成交量38.06万手，总市值为60.21亿元。振业作为国资委两家直属A股上市房企之一，且不同于天健集团业务收入仍主要以施工为主，公司房地产业务更加纯粹。
沙河股份000014：沙河股份今年来涨幅上涨30.32%，最新报11.74元，涨4.92%，成交额3.61亿元。公司自从1993年涉足房地产开发以来，先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。