上市房企半年超六成净利下滑
超六成房企业绩滑坡
或许让俞锦不曾预料到的是，近两年在上海大举拿下的项目，还没有起到抵御行业周期的效果，大名城(600094)在上半年的销售金额和净利润就出现双双下滑。作为公司董事局副主席兼总经理，俞锦只能在业绩会上连连解释。
与去年同期相比，今年上半年不少房企的业绩下滑严重，有的甚至由盈转亏。Wind统计显示，约61%的房企归母净利润出现下滑，品牌企业也未能幸免，下滑的比例超过100%的包括上坤地产、建业地产、富力地产、阳光城(000671)、首开股份(600376)、远洋集团、中南建设(000961)、荣盛发展(002146)、金科股份(000656)、三湘印象(000863)、中华企业(600675)、世茂股份(600823)和上实发展(600748)等。
从营收来看，上半年约52%的房企同比出现增长，包括美好置业(000667)、苏州高新(600736)、中交地产(000736)、金融街(000402)、宋都股份(600077)、迪马股份(600565)、招商蛇口(001979)、保利发展和华发股份(600325)等。增速最高的美好置业，实现营业收入约26.15亿元，同比增加250.97%;归母净利润则亏损了约3.2亿元。
华泰证券研报显示，上半年房企销售增速首次转负，新推货值占比下降，加大了去化难度。总体销售商品提供劳务收到的现金同比下降34%，其中，龙头、中型和小型房企分别同比下降31%、40%、33%。报告期内，房地产市场景气度持续低迷，除6月受疫情回补和房企冲量能够提供部分支撑外，整体市场呈现供需两弱态势，成交保持低位，各梯队房企销售和回款均受到较大压力。
“2022年是地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期、转弱需求疲软、价格下滑，让行业的每一位参与者都备感压力。市场快速下行，行业进入寒冬，适者生存的环境对企业的竞争力提出了更高要求，各参与方都在努力恢复地产行业脆弱的信心，也需要每一个参与的主体更加努力。”碧桂园总裁莫斌在8月30日的业绩发布会上如是说道。
据克而瑞地产研究中心发布的数据，上半年，TOP10房企销售额跨过千亿元规模的仅有8家，多数企业的销售目标完成率不足全年40%。
降负债与抓回款并重
今年的房企中期业绩会上，降低负债和现金回款是无法绕开的主题。
从净负债率的指标来看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股(601155)、荣安地产(000517)、大名城、中华企业已降至50%以下，分别为48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，净负债率降至50%以下的房企包括碧桂园、万科、华润置地、中梁控股、绿地香港、大悦城(000031)地产、瑞安房地产、华侨城、九龙仓、美的置业和上置集团等。
“我们希望中期净负债率能够趋向50%，甚至希望降到30%左右。”在8月30日的旭辉控股业绩会上，旭辉控股CFO杨欣表示，上半年通过多方努力，公司的境内负债占比有所提升，“随着未来公司管理层的规划，境内外负债可能会进一步趋于平衡，从而有效地对冲汇率波动的影响。”
半年报显示，旭辉控股实现营收297.2亿元，归母净利润7.3亿元，合同销售金额达631.4亿元。截至6月底，公司的净负债率78.5%，较上年末增加15.7个百分点。
在现金流和债务方面，截至6月末，绿城中国的净负债率为71.5%，剔除预收账款后的资产负债率71.8%，现金短债比为2.3倍，账面银行存款及现金632.21亿元。
上半年，绿城中国的销售回款情况良好，2022年新拓项目当年的转化率达到60%，综合回款率较2021年底提高4个百分点至110%，处于行业高水平。“董事会下达的销售任务是：保底版3100亿元，挑战版3300亿元，”绿城中国执行董事及副总裁李骏在8月26日的业绩会上表示，“绝对有信心完成3100亿元的保底目标，如果下半年市场能进一步回暖，回暖情况比较好，有望完成3300亿元目标”。
现金回款被房地产企业视为开发运营的关键一环，就像是电子竞技角色里的“回血”，没有回款的销售，相当于无效销售。
不再唯规模论英雄
不过值得注意的是，在上半年房地产行业持续下行之下，一些区域型房企虽然规模不大，却表现出较强的韧性。
以创立于杭州的众安集团为例，Wind统计显示，上半年众安集团的归母净利润同比增长率达到1007.47%，在港股122家涉房企业中排名第二;营业总收入的同比增长率146.79%，销售毛利率33.99%，高于行业内很多品牌房企。
据半年报披露，众安集团实现收入50.78亿元，毛利17.26亿元;确认销售金额47.44亿元，同比上涨188%。从各区域的销售额来看，杭州是销售额增速的主要贡献区域，销售额占比达26.51%，其余区域包括浙江义乌、绍兴、温州以及安徽淮北等。
值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，众安集团共拿下5宗土地，仅次于另两家杭州房企滨江集团(002244)和绿城中国。上半年众安集团共斩获7宗土地，新增土储总建面52.39万平方米，新增货值105亿元，其中有6宗地位于杭州。
中指研究院数据显示，2021年众安集团总销售金额为273亿元，排在全国房企第113位。不过，中指研究院在今年8月31日的研报中提到，在不以规模论英雄的当下，“精而美”的众安集团无疑是中型房企中的杰出代表。
再以上海本地国企上实城市开发为例，上半年共实现营收68.09亿港元，同比增长48.74%;归母净利润1.26亿港元，同比增长134.04%。其中，在北京西钓鱼台和上海上投新虹两个项目中的营收占比约73%。
上实城市开发方面介绍，上半年公司投资力度较大，总共新增6宗地块，均位于上海临港(600848)新片区，建筑面积28.1万平方米，总投资金额38.9亿元。按全口径销售金额计算，投销比达85.3%。截至今年上半年，公司拥有的项目分布于11个内地一二线城市，土储相对充足，足够未来3~5年发展。
9月14日，上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相对于以往追求规模扩张的房企而言，区域型房企在本轮市场调整期，凭借自身优势和对区域的熟悉程度，受影响的程度更小一些。