旭辉集团也会缺钱的吗

预售资金提取难

10月15日，为了缓解业主焦虑，旭辉在长沙与旭辉铂悦湘江的业主开了一次沟通会。

一位参加沟通会的业主透露，旭辉反馈，因为各地预售资金监管趋紧，地方项目很难把资金调到集团，所以集团层面资金较紧张，但卖得好的项目资金比较充裕。现在旭辉的资金，首先保交楼，其次保员工工资，然后保银行。

房地产开发企业的到位资金(房企报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道)主要分为，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

从一位旭辉杭州前员工处获悉，在预售资金监管趋严之前，公司可以将卖得好的项目资金提取出来，用以支援其他城市的项目。但现在，提取项目资金时，银行会登记钱款用途，项目的钱基本只能专款专用，用于本项目的建设。

根据旭辉2022年中报，受限制银行存款和银行结余及现金总计312.4亿元，其中受银行监管的仅可用于指定物业开发项目的资金为110亿元，占比达35.2%。

旭辉重仓城市之一长沙，是烂尾楼重灾区。根据克而瑞研究中心对24个重点城市的监测数据，截至2021年底，长沙尚未交付问题项目总建面446万平方米，尚未交付问题项目总套数28139套，在24个城市中均排名第一。

合作开发埋隐忧

旭辉是较早涉足合作开发的房企，曾被称为“合作之王”。根据克而瑞研究中心数据，今年1月-9月，旭辉全口径销售金额为1043.2亿元，权益销售金额为615.5亿元，权益销售额占比为59%。这意味着旭辉的全口径销售额中，有四成归属于它的合作企业。

合作开发的另一个限制是，合作对象一旦出现风险，旭辉可能会受牵连。今年3月，评级机构瑞银证券就曾发布旭辉的看空报告，指出旭辉有80%的项目非全资拥有，民营开发商的持股比例为38%，而民营开发商的资金状况恶化可能会给项目带来负面影响。

旭辉对外的主要合作模式为财务投资与合作开发。财务投资主要合作企业包括，香港置地、恒基地产、平安不动产等财力雄厚的房企;合作开发的主要为地方国央企，如首开、北京城建等。

示范房企不是融钱金招牌

融资难是今年房企们面临的普遍问题，示范性房企也不例外。根据克而瑞研究中心数据，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

不完全统计，截至上半年，旭辉在公开市场获得四笔融资，合计超46亿元。今年9月，作为示范房企之一，旭辉发行人民币债券约12亿元，由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

然而，旭辉的融资情况仍然不乐观，2022年上半年，旭辉融资性现金流转负，这意味着偿还债务的金额超过融到的资金，融资活动没能给旭辉带来正向的现金流。

行业流动性难题待解

由于旭辉一直走财务稳健型路线、专注于住宅，在多元化业务方面，相比其他房企进展较慢。近年来公司进入的商业运营、长租公寓等领域，已经有龙湖、华润等成熟玩家，旭辉起步晚，多元化转型见效尚需时日。

一位行业头部公司高管表示，根本上还是要提振市场信心。几年前行业杠杆更高，但没有出现流动性问题，主要是房子卖得快。现在，大多数城市的去化周期超过了三年，但银行一笔开发贷时长一般也是三年。房子没卖完就到了要还款的时候。

为了促进市场回暖，近期利好楼市政策频发。9月底，央行和银保监会指导中、农、工、建、交及邮储银行加大对房地产融资的支持力度。要求每家银行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款、投资房地产开发商的债券等。

为了促进良性循环，预售资金监管时应有紧有松、松紧适度，“紧”和“松”的根本目标都是为了确保项目按时交付。“紧” 是为交房守住最后底线，当房企陷入债务危机后，至少监管账户上的预售资金可以用于推进后续工程。而适度“松”可以让正常经营的房企增加一些流动资金来源，减少现金流断裂的可能，或许有助于其渡过难关。

国海证券还提出，可以尝试使用保函(金融机构为房企提供的担保证明)等形式替代预售资金监管、区分重点监管额度和一般监管额度、精准识别风险企业和风险项目、简化行政审批流程、增加紧急例外支取渠道等方式。只有各地形成共识，松紧适度，信息共享，才能有序开启房地产的良性循环。