土拍市场出现这些变化

土拍市场冷热分明

相较于苏州四批次20宗地块中2宗流拍、18宗底价成交的情况，本次土拍热度有明显回升。

“这与苏州工业园区拿出优质地块有很大关系，园区三宗地块合计吸引了近20家房企参与竞拍。”中指研究院土地事业部负责人张凯说。

结合北京、杭州、武汉、无锡等近期完成第四、第五批集中供地的城市情况来看，总体上，冷热各异的主要特征没有改变。

近期土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶。深圳四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块地价触顶。杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。

张凯分析认为，热点城市在年末土拍热度提升主要有三方面原因。一是高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度。二是核心城市供地缩量提质，本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数(6-8宗)，且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。三是部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

民企积极参拍

从拿地企业结构来看，苏州第五批集中供地地方民企积极参拍。1宗地块由地方民企独立竞得，4宗地块由地方国资企业与地方民企联合竞得。“这意味着这些地块后续都将进入项目实质开发阶段。”张凯表示。

值得注意的是，地方国资企业引入民企联合开发的现象，与无锡此前集中供地的情况非常相似。无锡四批次地方国资竞得的一些地块引进朗诗、香港绿地等企业联合开发，第五批次又由以代建业务为主的绿城管理竞得一宗地块，预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

“这一方面满足了财政部126号文的政策要求，另一方面这些项目进入实质性开发阶段后，能够形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。”张凯说。

此外，杭州作为民营经济的重镇，四批次集中供地仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92%。“这样的变化与金融十六条中‘对国有、民营等各类房地产企业一视同仁’对于行业信心的提振不无关系。”张凯表示。

政策优化调整

值得一提的是，有别于去年共开展三批次集中供地的“整齐步调”，今年以来，不少城市还推出了第四批甚至第五批集中供地计划，在增加年底土地供应的同时，或也传递出土地市场政策优化调整的信号。

武汉近日发布通知，即将开展今年第五批集中供地，第六批集中供地公告也将于近期适时发布。此外，南京、武汉、苏州相继公布了第五批集中供地计划。广州、天津、福州、东莞等城市也于近日陆续发布第四批集中供地公告。上述供地均计划于12月完成出让，意味着年末土地供应将迎来一波高峰。

不少业内人士认为，增加土地供应频次是各地因城施策，对集中供地模式进行的适当调整。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，两集中政策的出台目的是稳定地价，目前土地溢价率较低，目的达到。多地增加供地次数，同时减少每次的出让块数，“多次少量”或将成为常态。

东吴证券分析师房诚琦也表示，在房地产行业上行阶段，通过集中供地为土地市场适度降温的目的已达成。当前，在行业下行期，调整集中供地政策是有必要的，有利于行业恢复常态。

“今年以来，多个城市调整优化了供地节奏，一方面，通过合理安排各批次集中供地的时间间隔，减轻房企短期资金压力。另一方面，适度增加供地批次，补充土地财政收入。”张凯说，今年增加供地批次的方式对于稳定房地产市场起到了一定的积极作用。

谈及未来集中供地模式的调整方向，克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为，未来增加集中供地批次或调整集中供地城市名单都是有可能的。

房诚琦也预计，未来会有更多城市调整供地批次和每批次供应地块数量，并合理调整土地出让的底价和溢价率。