房地产市场降三高有信心

2022年，热点一二线纷纷“松绑”，中央“金融十六条”强力纾困房企，11月“三箭齐发”。那么今天小编在这里给大家整理一下房地产市场降三高有信心，我们一起看看吧!

政策多维转向，市场实质放松

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已经出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时称。

时隔近20年，房地产“重回”支柱地位。过去三年的疫情，叠加房地产大周期的深度调整，楼市跌入冰点。尤其自2022年下半年以来，市场下行压力明显，房企生存环境恶化，频频爆发资金链危机。行业加速下滑，已成为影响经济运行的一个重要风险因素。

自2022年11月以来，监管部门频频出台房地产帮扶措施，信贷、债券和股权“三箭齐发”，托底意向非常明显。具体看，“金融16条”向优质房地产企业提供了万亿级别的意向授信额度;政策支持民营企业发债融资，预计额度达到2500亿元;重启了地产企业的股权融资。

年尾，中央经济工作会议、国务院常务会议不断释放稳定房地产市场的政策信号。自高层重申“房地产支柱地位”以及中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”后，各监管部门开始轮番为房地产“发声”，密集出台政策措施，以期修复行业信心。

12月19日，中央财办方面表示，要做好应对工作。供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作;继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求;推动行业并购重组;完善相关房地产调控政策及制度。

12月20日，央行召开会议表示，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

中央不断丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策。根据中指监测，目前全年已有超300省市(县)出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值。“房地产政策已进入实质放松阶段。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。

具体来看，长三角地区政策接近200条，珠三角、长江中游区域均超80条。“此前这些热点区域，房地产行政限制性政策较多，2022年政策进入全面宽松阶段，东部、中西部核心城市政策优化频次较高，一定程度上也促进了市场情绪的修复。”黄瑜对《中国企业家》称。

多位受访房地产行业专家表示，现有政策主要针对供给端，缓解了房企的资金压力，但需求端仍有待好转，市场预计需求端可能出台新政策。国家统计局数据显示，2022年1~11月商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%;商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。

短期调整承压，城市分化加剧

银保监会主席郭树清2022年11月21日在金融街论坛上表示，最近一段时期，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

刘鹤还在前述会议中谈到，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

高层定调给予房地产业更多发展信心，相关配套措施也纷纷出炉。落到政策上，除了供给端，需求端亦在持续调整。2022年以来，包括优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面多措并举，多地房贷利率已降至历史低点。

民生银行首席经济学家温彬认为，购房成本下降将会激发刚性和改善性需求。截至2022年11月末，首套平均房贷利率已经下降至4.17%，为有统计以来最低水平。未来5年期LPR仍有下调空间，存量首套高利率按揭贷款利率也有望适度下调，居民的购房成本将会进一步下降。

“预计2023年商品房销售面积总量与2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。”温彬称。不过，他同时指出，受多种因素制约，本轮“稳地产”过程中销售对于利率的敏感性下降。

究其原因，一是受疫情冲击、就业不稳等多种因素影响，居民部门杠杆率已经连续三年维持在62%左右，加杠杆意愿不强;二是目前房价仍处于下行区间，买涨不买跌心理导致销售萎缩;三是受烂尾楼事件影响，居民对于期房的信任需要重建。

黄瑜也认为，政策落地效果目前尚不明显。“2022年以来多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产市场深度调整态势未改。”

在她看来，政策放松传导至需求端需要时间，而短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情防控形势等，仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素。“悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。”黄瑜称。

一个趋势是，城市分化更加明显。黄瑜预判，一线城市政策存在一定微调预期。其中，北京、上海、深圳政策以微调为主，广州2022年新房市场调整态势最为明显，2023年政策存在较大优化空间;二线城市政策优化空间较大;三四线城市市场因库存积压，量价或继续下行。

展望未来，58安居客房产研究院分院院长张波对《中国企业家》预测，“商品房市场不会重回18万亿元的高增长阶段，但每年10万~14万亿元的市场交易总量仍会长期保持平稳。”此外，由于2022年房企拿地开始重点靠拢热点城市，马太效应亦会逐步体现。

“这将会导致不同城市的市场分化更为明显。”张波称。

告别“三高”，发展保租房

“毫无疑问，‘稳’是2023年房地产市场的关键词。”张波表示。他注意到，此次中央经济工作会议首次提到保交楼、保民生、保稳定。往年的中央经济工作会议上，房地产相关表述一般放在“民生保障”等部分，此次则放在了“防风险”部分，指向意义较强。

一个共识是，稳地产的关键是稳房企，只有房企得到健康发展，整个市场才能重振信心。

11月以来，多项支持房地产企业的融资政策陆续落地，房企融资环境发生了明显改善。从“第一支箭”支持信贷融资的情况来看，据不完全统计，截至目前，期内有100多家房企获得银行授信。60余家银行落实政策精神，授信总额度在4万亿元左右。

从获得授信的银行个数来看，万科最多，为14家;其次是绿城、美的置业，均为12家;碧桂园、龙湖、华宇集团，均为10家。从获得授信额度看，绿城最多，为4000亿元，其次是万科、碧桂园，均超过3000亿元，还有美的置业，1000亿元。

“第二支箭”旨在支持发债融资。目前，已有万科、龙湖、美的置业、新城控股、金地、金辉、旭辉、绿城等企业申请储架式注册发行债券，总规模达到1210亿元。

“第三支箭”旨在支持房企股权融资。截至目前，已有碧桂园、雅居乐、福星股份、北新路桥、大名城、新城发展等22家上市房企，先后发布筹划配股或非公开发行股票融资公告。

“总体来看，‘三支箭’正在持续落地，房企的信贷融资、债券融资和股权融资环境发生了明显改善。”黄瑜称，一方面，这将有助于防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。此外，也可有效缓解民营企业信用收缩问题。

张波认为，随着优质头部房企不断上岸，房企将更加注重自身财务结构，不会再走高周转、高杠杆、高风险的传统路子，行业淘汰率提升的同时，头部房企规模也将进入稳健提升期。此外，行业整体对房地产数字化营销理解会升维，数字化营销带来的销量占比将会不断提升。

经过史无前例的周期性调整，房地产已进入出险阶段，告别“三高”。对于行业未来发展方向，2021年的中央经济工作会议首次提出房地产要“探索新的发展模式”，而今年则进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

目前针对新发展模式没有明确概念。专家预判，新的发展模式或将落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。尤其是，随着中央2021年提出发展保租房，各项支持政策陆续出台。2022年保租房计划筹集240万套，目前很多城市已提前完成全年计划。

黄瑜预计，保租房筹集建设仍将是2023年房地产市场的重点工作，相关政策支持力度亦会进一步加大，保租房公募REITs底层资产有望进一步扩围。同时，随着疫情防控政策优化、经济形势逐步好转，住房租赁市场活跃度有望得到提升，长租公寓项目或迎来新的发展机遇。

如中央财办相关负责人近期所言，近几年，房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。

“今时今日，房地产已远不再是我们过往所认识的支柱产业，而是关系到国计民生的行业，而一旦一个行业被认定为‘国计民生’，那么它的游戏规则和定位将面临根本性转变。”一位曾在多家房企任职的资深人士总结称。