提前还房贷划不划算

提前还贷的考虑

事实上，关于要不要提前还房贷的问题，市场一直分成两派，考虑角度和目的各不相同。

去年以来，支持者认为，手头有点闲钱赶紧把房贷还掉才是正事。毕竟，提前还贷还能省下不少利息。

当然，这类人群又细分成几种，比如，有人考虑到对于未来的不确定、找不到其它好的投资品类等，提前还贷或许是一种无奈之选。

还有一类人，是本着无债一身轻的想法，当下有钱就当下还，以免夜长梦多，并不会过多考虑未来政策利率导向。幸运情况下，也能省下不少利息支出和避免掉未来利率抬升的风险。

另一个角度，反对者也给出了合理的解释。比如，房贷是普通人能借到的金额最大、期限最长的钱，不到逼不得已，绝对不会选择提前结清。

不过分歧之下，去年以来，提前还贷的情况是否有所增多?

数据层面确实给出了肯定的答案，提前还贷数量在某几个月曾出现激增。岁末年初，似乎又迎来一波小高潮。

根据方正证券的调查，2022年，2月、4月新增的居民中长期贷款为负，为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。

这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民部门出现短暂的主动去杠杆现象。

以上现象主要归咎于两点：

1.居民储蓄率处于高位，叠加前期疫情冲击下，居民收入承压。按理说，居民是没有余力提前偿还房贷的，但消费支出的减少使得居民的储蓄率提升，反而成了还贷的来源。

2.低风险资产收益率降低，居民按揭房贷利率较高，提升了居民提前偿还房贷的意愿。

央行1月公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)报价：1年期LPR为3.65%，保持不变;5年期LPR为4.3%。5年期以上贷款，利率相对其他贷款显得较高。

提前还贷，如何平衡?

在银行信贷中，提前还款是一种很正常且常见的行为。

借款人出于自身资金安排考虑提前还款，银行出于风险管理需要，在符合合同情况下也可能要求借款人提前还款。

不过，对于居民来说，提前还贷划不划算，并非简单用一句“省下不少利息”一概而论!

要看计息方式。不同时间点决定了计息方式的不同。因此，不能只是简单对比理财收益率和房贷利率。

根据方正证券的测算，选取2018年10月的房贷利率，这是2016年新一轮房地产上行周期中的绝对高点。

假设该居民购房需还100万商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，2022年10月一次还清(已还4年)。

居民面临两种选择，将现金用于一次性还清房贷;购买理财产品。

方案一：还房贷。通过计算，最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息，平均每年节约利息3.31万。

方案二：购买理财。以94.94万元用于理财(3%~4%)，一年的收益能达为2.85~3.8万元。

结果显示：对比3.5%以上的理财收益率，提前还贷并不划算!

事实上，造成这种常识性偏差的原因在于：房贷利率的计息方式与理财收益率有差别。理财收益率是简单的单利逻辑，与本金及买入时点无关，但房贷利率还与还款月数有关。

提前还贷节奏不同。一般而言，提前还贷可分为部分提前还贷和全部提前还贷两类。

部分提前还贷，还可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变;另一种是缩短还款期限，每月还款额不变。

还贷方式不同。房贷还款中分为等额本息和等额本金。

等额本息，指每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，通常前期还款金额高，压力大。

一般来说，对比之下，等额本息所支出的利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差就越大。

对于银行而言，房贷是一笔资产，居民的提前还款热情，将直接导致银行信贷规模的缩减。

而收回来的钱，如果找不到合适的流出口，会造成银行大量信贷减产富余和闲置，对其经营造成压力。

结语

作为居民而言，要不要提前还贷款，需要结合自身的人生、财务规划。

此外，还可以适当关注国家关于房贷利率相关的调控政策，做出适合自己的选择。