房贷利率下行与存量房贷利息有关吗

存量房贷利率高过投资收益

“存了点儿钱，就想着赶紧把房贷还上。”两年前购房的王先生说，买房时商贷利率为5.15%，现在普通理财产品利率大多只有3.3%左右，“没有合适稳妥的投资渠道，跑不赢5%左右的房贷利率，还是早点儿还款划算!”

“商贷利率已经超过理财利率了，我的房贷利率是4.5%，市场上找不到这样利率的理财产品了，因此我也提前还贷。”白领王女士也有同样的心态。

记者了解到，投资收益比不上房贷利率，部分存量住房贷款利率偏高，是大多数人选择提前还贷的原因。两年前，宋先生就开始提前还房贷。他给记者算了笔账，房贷利率是5.25%，贷款总额330万元，每次提前还贷10万元，月供就少600元。目前，他已经提前还款120万元，月供从近2万元降到了1.2万元，“提前还贷的话，省下来的利息相当于赚到的收益。”

很多购房者都表示，当时买房的贷款利率处于高位，现在首套房贷利率都已经降到4%以下，跟自己的贷款利率存在近2%的利差。

多家银行需提前预约办理

面对提前还贷的购房者不断增加，多家银行表示需要排队办理，办理提前还贷业务至少要提前一个月甚至更长时间去预约。不同银行、不同网点针对提前还贷的应对措施有所不同，排队时间有所差异。

王先生最近通过工商银行APP预约了还款业务，发现办理提前还款已经需要排队到两个月后了。记者以客户身份致电工商银行某网点个贷部同样获悉，用户可通过手机银行预约提前还贷，现在最早能约到4月末。

“没想到，还钱也需要靠抢!”市民李乐告诉记者，在建设银行APP提前还贷，需要每天下午2时线上操作预约，自去年底预约名额就不好抢了，甚至开抢不到1分钟就显示名额已满。建行北京朝阳支行客服人员表示：“目前提前还款业务量很大，最早也得到2月底才能排上。”

也有银行方面表示，提前还贷业务依然正常办理。位于上地的一家商业银行个贷经理告诉记者，网点并没有提高提前还贷门槛，正常处理客户需求，“近期提前还贷的人多了些，不过谈不上‘还贷潮’。”

还贷热潮或将趋于平缓

“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产提示，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过三分之一等。

也有金融领域从业者提醒，盲目跟风提前还贷并不可取。手里的资金还了房贷就损失了用它增值的机会，如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，还需看个人具体资金情况，谨慎做出选择。

董希淼建议，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，要重视存量房贷利率过高的现象，各地要把“房贷利率下调”与“房贷提前偿还”之间的关系做系统研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。