房地产投资分析_房地产投资必看的冷门知识

房地产投入概述

房地产投入形式多种多样，房地产开发企业所实行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投入类型;将资金委托给信托投入企业用以购买或开发房地产也是房地产投入;企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投入。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投入决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投入决策。

另外，因为在市场经济条件下，投入者往往同时面对多种投入机会，虽然各个投入机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的;而且，投入者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投入者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方式能够对各种投入方案实行评估，帮助投入者在各种限制条件的前提下，如可承受的危机、所要求的资产流动性、投入组合平衡以及来自经营管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投入项目获得最大的效益。

房地产投入的特征

同一般投入相比，房地产投入具备以下特征：

1、房地产投入对象的固定性和不可移动性。

房地产投入对象是不动产，土地及其地上建筑物都具备固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投入失误会给投入者和城市建设造成严重后果，所以投入决策对房地产投入更为重要。

2、房地产投入的高投入和高成本性。

房地产业是一个资金高度密集的行业，投入一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这紧要是由房地产本身的特点和经济运行历程决定的。房地产投入的高成本性紧要源于以下几个原因：

一是土地开发的高成本性。

由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具备不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的出产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬;同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本实行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。

二是由于房屋建筑的高价值性。

房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的出产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工经营管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

三是房地产经济运作中交易费用高。

一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的经营管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作历程中，包含广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投入成本。

3、房地产投入的回收期长和长周期性。

整个房地产投入的实际操作，就是房地产整个开发历程。对每一个房地产投入项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投入历程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投入资金需要相当长的时间。房地产投入的资金回收期长，原因包含：

一是因为房地产投入不是一个简单的购买历程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投入市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投入者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投入者在短期内所能应付得了的。所以，一般投入者必须聘请专业人员来实行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

三是如果房地产投入的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投入回收期延长。

4、房地产投入的高危机性。

由于房地产投入占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投入的危机因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投入失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

5、房地产投入的强环境约束性。

建筑物是一个城市的构成部分，又具备不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投入必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投入效益。

6、房地产投入的低流动性。

房地产投入成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成;而且投入者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投入也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产经营管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投入对象。

房地产投入历程

房地产投入历程实际上就是房地产项目开发经营的全历程。房地产投入周期长、环节多，是一个相当复杂的历程，对此，在房地产开发一章已经实行了一定的阐述，房地产投入历程与开发历程是类似的，不过其侧重点区别。概括而言，房地产投入历程大体可分为投入解析、土地开发权获得、房地产出产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。

1、投入解析

房地产经济行为，是个大量资金运动的历程，一旦作出投入决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续历程。投入决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投入决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地实行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投入决策成功，就必须在市场解析、财务解析的基础上，认真做好可行性解析研究。

(1)市场解析。

市场解析的重点在于估计市场对于投入计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的解析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投入者在实行财务解析时，能够正确计算出未来现金流量。

(2)财务解析。

投入者经由市场解析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务解析的紧要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投入是否可行。此外，财务解析并对投入的危机实行估计，以判定面临的危机与预期报酬是否在投入者所接受的范围内。

(3)可行性解析。

可行性解析是一个综合的步骤。投入者除了利用前述市场解析与财务解析的结果，研究和判断其可行性外，还要实行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投入计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

因此，只有在计划阶段中的可行性解析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投入程序才能继续实行。投入者必须了解在计划评估历程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投入者在作可行性解析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的历程，它实际上还包含了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投入决策成功，可行性解析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投入决策的准确性。

2、土地开发权的获得

这一历程中包含土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投入计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投入者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权(如地上权)，或长期租赁等。

在确定产权形式的同时，要实行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一历程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投入者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。区别的金融单位其信用成本与融资条件区别，因此在实行融资行为时，要详细评估投入计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。

3、房地产建设开发

在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发历程中，其与投入决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求实行设计，然后寻找建筑商实行营造。在整个营造历程中，投入者又必须实行必要的监督或委托监理企业实行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的状况下，投入者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资行为又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资行为的紧要目标。

4、房地产销售经营

在房地产销售阶段紧要的工作，包含：

一是必须有完善的营销规划。

包含确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

二是实际的销售行为，

包含根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

三为融资行为的实行。

由于房地产金额庞大，在促销的历程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的行为也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业实行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态紧要分为两大类：

一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投入者负担的经营管理成本较低，收益固定且危机较小，但是一般而言报酬可能较低。

二类则是由投入者自己经营管理，此时投入者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的危机，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据区别的经营形态，采取区别的经营管理行为，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要经营管理行为等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业经营管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业经营管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业经营管理方式及如何真正搞好物业经营管理，也是房地产整个投入历程中必须认真考虑的。

房地产投入的方式

从一般意义上讲，投入者投入房地产，紧要有两条途径、四种方式。

1、两条途径是指：基本建设途径和房地产开发途径。

四种方式是指：基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。

当然，对于基本建设途径中实行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式，只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具备典型意义，而且如果这样做，多数状况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较，在现行的法律、法规框架下，实行房地产投入的一般方式有如下四种：

方式一：基本建设式。

这里所称的基本建设，是指按基建程序实行报建的方式，建设自用的房地产项目。方案评价：这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的紧要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方式规、规章对基本建设方式实行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件紧要有三个方面：

一是投入主体的限制。

一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;

二是项目性质和用途的限制。

一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投入的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;

三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规范”)。

除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

方式二：楼宇购买式。

具体做法是：投入人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投入人的意图，则投入人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。

方案评价：这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在实行开发尚未出售的房地产项目实行全面考查，在法律上、经济上和技术上实行解析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投入人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中实行选择，不能以自己的意愿实行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的危机。

方式三：合作开发式。

具体做法是：如投入人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商实行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目企业，也可以是通过合作协议的方式实行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投入并获得其应得之利润，而投入人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。

方案评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的紧要优点是投入人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投入人直接进入项目开发的历程之中，可以对合作开发的房地产项目依区别的合作开发方式，实施区别程度的控制。通过合作开发，投入人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿实行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果实行合作开发，投入人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目企业的合作开发方式和成立项目企业的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规范将会构成一个障碍。

方式四：购买股权式。

具体做法是：由投入人或投入人的关联企业对于一家已经存在或拟创设的房地产企业的股权实行全面收购。通过收购该房地产企业的股权，而实现对该企业开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。

方案评价：这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投入收购房地产企业的股权，投入人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：

一是投入人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;

二是对一家企业股权的收购，投入人需与另一家关联企业联手实行，投入人与该关联企业的关系将对投入人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;

其三，如不是对一个现成的房地产企业的股权实行收购，而是成立一个项目企业再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规范也会构成一个障碍。